Peut-on revendre un viager et que devient la rente en cas de décès de l'acheteur ?

Revendre un bien acheté en viager est possible

Le débirentier est plein propriétaire, il peut revendre le bien du vivant du crédirentier, sans avoir en principe à obtenir son accord. Le bien est cédé tel qu'il est, c'est-à-dire grevé du droit d'usage et d'habitation du vendeur initial, opposable au sous-acquéreur car publié au service de la publicité foncière, et le plus souvent avec la charge de la rente.

Ce marché de la revente de viagers existe, il concerne des acheteurs qui souhaitent sortir de l'opération, par exemple parce que la rente pèse trop lourd ou que le vendeur vit plus longtemps que prévu.

Le sort de la rente en cas de revente

La revente ne libère pas automatiquement le premier acheteur. Si le nouvel acquéreur s'engage à servir la rente, l'opération s'analyse en une délégation (article 1336 du Code civil), le crédirentier gagne un second débiteur, mais le débirentier initial reste tenu tant que le crédirentier ne l'a pas déchargé, cette décharge devant résulter expressément de l'acte (article 1337 du Code civil).

Le crédirentier conserve par ailleurs toutes ses garanties sur le bien, hypothèque légale du vendeur (article 2402 du Code civil) et clause résolutoire publiée, opposables au sous-acquéreur. En cas d'impayés, il peut donc agir sur le bien, quel qu'en soit le propriétaire.

Décès du débirentier, la dette passe aux héritiers

La rente viagère ne s'éteint pas au décès de l'acheteur, elle s'éteint au décès du vendeur. Les héritiers du débirentier qui acceptent la succession recueillent le bien mais répondent aussi de la dette de rente, indéfiniment s'ils acceptent purement et simplement (article 785 du Code civil). Trois issues principales s'offrent à eux, à savoir poursuivre les versements, revendre le bien grevé de la rente, ou renoncer à la succession dans son ensemble (articles 769 et 804 du Code civil, l'option successorale étant indivisible), la renonciation ne pouvant porter sur la seule rente.

Pour couvrir ce risque, l'acheteur peut souscrire une assurance décès garantissant le service de la rente ; elle est facultative et son coût est à intégrer au calcul de l'opération.

Décès du crédirentier, extinction de la rente

Au décès du vendeur, la rente s'éteint et le droit d'usage et d'habitation disparaît, l'acheteur, ou ses héritiers, recouvre la pleine jouissance du bien sans indemnité. Si l'acte a stipulé une rente réversible, par exemple au profit du conjoint survivant, elle continue d'être versée au bénéficiaire désigné jusqu'à son propre décès. Les arrérages ne sont dus qu'au prorata des jours vécus par le crédirentier, sauf clause de paiement d'avance (article 1980 du Code civil).