Quels sont les risques d'un viager et quand la vente peut-elle être annulée ?

Les nullités liées au décès du vendeur

Le Code civil prive d'effet deux contrats dépourvus d'aléa dès l'origine. La rente créée sur la tête d'une personne déjà décédée au jour du contrat ne produit aucun effet (article 1974). Il en va de même lorsque le vendeur décède dans les vingt jours de la date du contrat d'une maladie dont il était atteint au moment de la signature (article 1975), la nullité est alors encourue même si l'acheteur ignorait la maladie.

Un décès dans les vingt jours dû à un accident ou à une maladie apparue après la signature ne remet pas la vente en cause, l'article 1975 exige que le décès résulte de la maladie dont le vendeur était déjà atteint.

Défaut d'aléa et prix dérisoire

Au-delà des vingt jours, la jurisprudence annule la vente lorsque l'aléa faisait défaut dès la signature, notamment quand l'acheteur connaissait l'état de santé désespéré du vendeur. Le fondement en est aujourd'hui l'article 1169 du Code civil, qui frappe de nullité le contrat à titre onéreux dont la contrepartie convenue est illusoire ou dérisoire.

Le même texte fonde la nullité pour prix dérisoire, tel est le cas, selon une jurisprudence constante, lorsque la rente est inférieure aux revenus que le bien procure ou pourrait procurer, l'acheteur ne supportant alors aucun sacrifice réel. L'action en nullité se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil).

Impayés de rente, les protections du vendeur

Le seul défaut de paiement des arrérages ne permet pas, à lui seul, de faire résoudre la vente, l'article 1978 du Code civil n'ouvre au crédirentier que la saisie et la vente des biens de son débiteur, avec emploi d'une somme suffisante au service des arrérages. C'est pourquoi les actes de viager stipulent systématiquement une clause résolutoire expresse (article 1225 du Code civil). Après une mise en demeure restée infructueuse, en pratique un commandement de payer, la vente est résolue et le vendeur reprend son bien, en conservant le plus souvent le bouquet et les arrérages perçus à titre d'indemnité, si l'acte le prévoit.

Le vendeur bénéficie en outre de l'hypothèque légale spéciale du vendeur d'immeuble (article 2402 du Code civil, ancien privilège du vendeur), inscrite lors de la publication de la vente, qui lui permet d'être payé par préférence sur le prix du bien.

Les autres points de vigilance

• Pour l'acheteur, le risque de longévité, la rente restant due quelle que soit la durée de vie du vendeur, sans révision possible.
• Pour le vendeur, la solvabilité de l'acheteur dans la durée, à vérifier avant la signature.
• Pour les deux, une estimation rigoureuse de la valeur vénale et de la décote, une clause d'indexation et une clause résolutoire correctement rédigées.