Comment vérifier les servitudes avant d'acheter un bien immobilier ?

Guide dirigé par Arthur Merlino, fondateur de BRIVEOVérifié par l'équipe BriveoMis à jour le 17/07/2026

Avant d'acheter, vérifiez les servitudes dans l'avant-contrat et dans le titre de propriété, demandez un état des inscriptions au service de la publicité foncière, questionnez le vendeur par écrit et consultez les annexes du plan local d'urbanisme pour les servitudes d'utilité publique. Le notaire doit signaler toute servitude révélée par les titres.

Lire l'avant-contrat et remonter la chaîne des titres

Le compromis ou la promesse de vente, puis l'acte authentique, comportent en principe un paragraphe consacré aux servitudes : celles que le vendeur déclare, celles qui figurent dans son propre titre et celles que le notaire a relevées dans l'origine de propriété. Lisez ce paragraphe attentivement et demandez la copie du titre du vendeur, voire des titres antérieurs : une servitude conventionnelle créée il y a plusieurs décennies continue de grever le bien.

L'enjeu est réel : si le bien vendu se révèle grevé de servitudes non apparentes qui n'ont pas été déclarées et qui sont d'une importance telle que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été informé, celui-ci peut demander la résiliation de la vente ou une indemnité (article 1638 du Code civil).

Interroger la publicité foncière et les documents d'urbanisme

Les servitudes conventionnelles établies par acte doivent être publiées au service de la publicité foncière pour être opposables aux tiers : à défaut de publication, elles sont en principe inopposables à l'acquéreur qui les ignorait (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, articles 28 et 30). Toute personne peut demander à ce service un état des formalités publiées sur l'immeuble, qui révèle les servitudes inscrites. Attention : les servitudes légales et naturelles, comme le passage pour enclave ou l'écoulement des eaux, s'imposent sans publication.

Les servitudes d'utilité publique, d'origine administrative (plan de prévention des risques, passage de lignes ou de canalisations publiques, protection des monuments historiques), figurent en annexe du plan local d'urbanisme et peuvent être consultées en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme. Un certificat d'urbanisme d'information les récapitule pour la parcelle concernée.

Questionner le vendeur et s'appuyer sur le notaire

Posez au vendeur des questions précises, de préférence par écrit : un voisin passe-t-il sur le terrain, à quel titre, existe-t-il des canalisations traversant la parcelle, des accords avec les fonds voisins, des litiges passés ou en cours ? Une visite attentive complète l'enquête : chemin marqué, portillon en limite, regards, fenêtres proches de la clôture sont autant d'indices de servitudes apparentes.

Le notaire, tenu d'un devoir de conseil, doit vérifier l'origine de propriété et informer l'acquéreur des servitudes révélées par les titres et par les documents qu'il a l'obligation de consulter. S'il omet une servitude qui ressortait de ces éléments, sa responsabilité professionnelle peut être engagée. Il reste que le notaire ne peut pas détecter une servitude occulte n'apparaissant dans aucun document : d'où l'importance du questionnement direct du vendeur et de la garantie de l'article 1638.

Étape par étape

1
Éplucher l'avant-contrat et le titre du vendeur
Repérez le paragraphe consacré aux servitudes dans le compromis et demandez la copie du titre de propriété du vendeur ainsi que, si possible, des titres antérieurs.
2
Demander un état à la publicité foncière
Sollicitez auprès du service de la publicité foncière un état des formalités publiées sur la parcelle : il révèle les servitudes conventionnelles inscrites, opposables aux acquéreurs successifs.
3
Consulter les annexes du PLU
Vérifiez en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme les servitudes d'utilité publique grevant la parcelle, ou demandez un certificat d'urbanisme d'information.
4
Questionner le vendeur par écrit
Faites préciser par écrit les passages exercés par des tiers, les canalisations traversant le terrain, les accords de voisinage et les litiges éventuels.
5
Faire le point avec le notaire avant de signer
Demandez au notaire la synthèse des servitudes relevées et leurs conséquences concrètes sur votre projet (construction, extension, clôture) avant l'avant-contrat.

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Questions fréquentes

Une servitude non publiée est-elle opposable à l'acheteur ?

Une servitude conventionnelle non publiée au service de la publicité foncière est en principe inopposable à l'acquéreur, sauf s'il en avait connaissance ou si elle est rappelée dans son acte (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, article 30). Les servitudes légales et naturelles s'imposent en revanche sans publication.

Que faire si je découvre une servitude après l'achat ?

Si la servitude est non apparente, non déclarée et d'une importance telle que vous n'auriez pas acheté en la connaissant, l'article 1638 du Code civil vous permet de demander la résiliation de la vente ou une indemnité. La responsabilité du notaire peut aussi être recherchée si la servitude ressortait des titres.

Comment connaître les servitudes d'utilité publique sur une parcelle ?

Elles figurent en annexe du plan local d'urbanisme, consultable en mairie et sur le Géoportail de l'urbanisme. Un certificat d'urbanisme d'information, délivré gratuitement par la mairie, récapitule les servitudes d'utilité publique applicables à la parcelle.

Une servitude fait-elle baisser le prix d'un bien ?

Elle peut peser sur la valeur lorsque la charge est significative : passage traversant le jardin, interdiction de construire, canalisation limitant l'implantation d'une extension. L'incidence dépend de la nature de la servitude et de la configuration du bien, et s'apprécie au cas par cas lors de l'estimation.

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