Quelles distances respecter pour une fenêtre ou une vue sur la propriété voisine ?

Vues et jours, deux notions à ne pas confondre

La vue est une ouverture qui laisse passer le regard vers le fonds voisin, fenêtre ouvrante, porte-fenêtre, balcon, terrasse ou toute saillie comparable. Le jour, appelé jour de souffrance ou de tolérance, est une ouverture destinée à laisser entrer uniquement la lumière, elle est fixe et translucide, sans permettre de voir chez le voisin.

Dans un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds d'autrui, le propriétaire peut pratiquer des jours à fer maillé et verre dormant, châssis fixe, garni d'un treillis de fer dont les mailles ne dépassent pas un décimètre (article 676 du Code civil). Ces jours doivent être placés à 2,60 m au moins au-dessus du plancher au rez-de-chaussée et à 1,90 m aux étages supérieurs (article 677). Dans un mur mitoyen en revanche, aucune ouverture n'est possible sans le consentement du voisin, même à verre dormant (article 675).

Les distances légales, 1,90 m en vue droite, 0,60 m en vue oblique

La vue droite regarde le fonds voisin sans se pencher ni tourner la tête, elle exige dix-neuf décimètres, soit 1,90 m, entre le mur où elle est pratiquée et la limite de l'héritage voisin (article 678 du Code civil). La vue oblique, qui n'aperçoit le fonds voisin qu'en se penchant ou en tournant la tête, exige six décimètres, soit 0,60 m (article 679).

La distance se mesure depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture est faite et, s'il existe un balcon ou une saillie semblable, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne séparative des deux propriétés (article 680).

L'article 678 écarte lui-même la règle lorsque le fonds voisin, sur lequel s'exerce la vue, est déjà grevé au profit du fonds bénéficiaire d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. La jurisprudence écarte également ces distances lorsque la vue donne sur la voie publique ou le domaine public.

Sanctions et acquisition d'une vue par prescription trentenaire

Une vue créée à une distance irrégulière expose son auteur à une action du voisin en suppression ou en mise en conformité de l'ouverture, le cas échéant sous astreinte. Le voisin n'a pas à démontrer un préjudice particulier, la seule violation des distances légales suffit en principe.

Mais la servitude de vue est continue et apparente, elle peut donc s'acquérir par trente ans de possession (article 690 du Code civil). Passé ce délai, calculé en principe depuis l'achèvement de l'ouverture irrégulière, le voisin ne peut plus en exiger la suppression, et la jurisprudence lui interdit alors de construire à moins de 1,90 m de cette vue devenue servitude. Avant tout projet d'ouverture proche de la limite, il reste prudent de vérifier aussi le plan local d'urbanisme, qui peut ajouter ses propres contraintes.