Les diagnostics immobiliers protègent-ils contre les vices cachés ?

Ce que contient le dossier de diagnostic technique (DDT)

L'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation impose d'annexer à l'avant-contrat puis à l'acte de vente un dossier de diagnostic technique. Son contenu dépend des caractéristiques du bien et de sa localisation.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), opposable au vendeur depuis le 1er juillet 2021, à l'exception de ses recommandations.
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
• L'état d'amiante pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• L'état relatif à la présence de termites dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
• Les états des installations intérieures de gaz et d'électricité lorsqu'elles ont plus de quinze ans.
• L'état des risques et pollutions (risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon) selon la zone.
• Le document de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif, daté de moins de trois ans, lorsque le bien n'est pas raccordé au réseau public.
• Une information sur la présence d'un risque de mérule dans les zones délimitées, et sur le bruit dans les zones d'exposition au bruit des aérodromes.
• Selon les cas, d'autres pièces s'y ajoutent, notamment l'audit énergétique pour certains logements énergivores vendus en monopropriété et le certificat de conformité de l'appareil de chauffage au bois dans certaines zones couvertes par un plan de protection de l'atmosphère.

Ce que les diagnostics couvrent réellement

Un diagnostic n'est pas une garantie générale de l'état du bien. Chacun porte sur un risque précis, à une date donnée, selon une méthode normée qui exclut le plus souvent les sondages destructifs, le repérage amiante vise les matériaux visibles et accessibles, l'état termites repose sur un examen visuel des parties visibles et accessibles.

Tout ce qui échappe au champ des diagnostics reste régi par le droit commun de la garantie des vices cachés, fissures structurelles, fondations défaillantes, humidité chronique, mérule hors zone d'information obligatoire. Un dossier de diagnostics complet ne met donc pas le vendeur à l'abri de tout recours, et n'ôte pas à l'acheteur ses actions pour les défauts situés hors de ce périmètre.

Diagnostic manquant ou erroné, les conséquences

Diagnostic manquant, en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique, d'un des documents visés au II de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif) en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La clause de non-garantie de l'acte devient inopérante pour ce risque, des termites découverts après la vente engagent alors le vendeur, même de bonne foi, si l'état parasitaire faisait défaut. L'état des risques manquant obéit à une sanction propre, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (même article).

Diagnostic erroné, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée envers l'acquéreur lorsqu'une faute dans l'exécution de sa mission lui a causé un préjudice ; selon les circonstances, l'indemnisation peut couvrir le coût des travaux rendus nécessaires par le risque non détecté. L'acheteur peut ainsi disposer d'un recours contre le diagnostiqueur même lorsque la clause de non-garantie protège le vendeur.