Quel est le taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ?
Le taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier est de 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. Cette règle, fixée par le HCSF, s'accompagne d'une durée de prêt limitée à 25 ans. Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % des dossiers.
La règle HCSF : 35 % et 25 ans
Depuis janvier 2022, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est devenue contraignante : le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % (assurance incluse) et la durée d'emprunt ne doit pas excéder 25 ans.
La durée peut atteindre 27 ans lorsque l'achat porte sur du neuf (VEFA) ou de l'ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du montant de l'opération, le temps du différé de remboursement.
La marge de flexibilité des banques
Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Cette marge est prioritairement réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et aux primo-accédants.
Un dossier au-delà de 35 % reste donc possible, mais à condition d'un profil solide : reste à vivre confortable, épargne, stabilité professionnelle.
Exemple chiffré
| Revenu net mensuel | Mensualité maximale (35 %) |
|---|---|
| 2 000 € | 700 € |
| 3 000 € | 1 050 € |
| 4 000 € | 1 400 € |
| 5 000 € | 1 750 € |
Mensualité maximale selon le revenu net mensuel (règle des 35 %)
Questions fréquentes
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Depuis 2022, le taux d'endettement s'apprécie assurance emprunteur comprise, ce qui a mécaniquement réduit la capacité d'emprunt par rapport à l'ancien calcul hors assurance.
Peut-on emprunter au-delà de 35 % ?
Oui, dans la limite des 20 % de dossiers dérogatoires que chaque banque peut accorder, en priorité aux résidences principales et primo-accédants avec un profil solide.
Le reste à vivre est-il pris en compte ?
Oui. Au-delà du taux d'endettement, la banque vérifie le reste à vivre (ce qu'il vous reste après la mensualité) et le saut de charge par rapport à votre loyer actuel.
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Comment se calcule le taux d'endettement
Le taux d'endettement rapporte vos charges de crédit à vos revenus : taux = (mensualités de crédits, assurance comprise) / (revenus nets mensuels) × 100. Il inclut la future mensualité immobilière et tous vos crédits en cours (auto, conso).
Les revenus retenus sont les revenus nets stables : salaires, pensions, et une partie des revenus locatifs (souvent 70 %). Les primes variables ne sont retenues qu'en partie.