Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre (DPE, amiante, plomb, termites, ERP, électricité, gaz) ?

Guide dirigé par Arthur Merlino, fondateur de BRIVEOVérifié par l'équipe BriveoMis à jour le 07/07/2026

Les diagnostics obligatoires pour vendre dépendent de l'âge, de la nature et de la localisation du bien : DPE (toujours), amiante (permis avant juillet 1997), plomb (avant 1949), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), termites et état des risques (ERP) selon la zone. Ils forment le dossier de diagnostic technique.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

L'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur d'annexer un dossier de diagnostic technique à l'avant-contrat, puis à l'acte de vente. Ce dossier réunit tous les diagnostics applicables au bien concerné.

Tous les diagnostics ne s'appliquent pas systématiquement : ils dépendent de la date de construction, de l'usage (habitation ou non) et de la localisation géographique. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié, aux frais du vendeur.

Les diagnostics et leurs conditions d'application

DPE (performance énergétique) : obligatoire pour tout logement, hors quelques exceptions. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable (l'acheteur peut s'en prévaloir).
Amiante : obligatoire si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Plomb (CREP) : obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Électricité et gaz : obligatoires lorsque l'installation intérieure a plus de 15 ans.
Termites : obligatoire uniquement dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
État des risques (ERP) : obligatoire lorsque le bien est situé dans une zone couverte par un plan ou une réglementation de risques (inondation, séisme, radon, risque technologique, etc.).
Assainissement non collectif : obligatoire pour les biens non raccordés au tout-à-l'égout.
Selon les cas : information sur la présence d'un risque de mérule dans les zones délimitées, état des nuisances sonores aériennes, ou audit énergétique pour les logements des classes les plus énergivores.

Durée de validité de chaque diagnostic

La validité s'apprécie au jour de la signature de l'acte authentique. Un diagnostic périmé à cette date doit être refait. Les durées principales sont les suivantes :

DPE : 10 ans (pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021).
Amiante : illimitée si absence constatée ; en présence, une nouvelle évaluation peut être requise.
Plomb (CREP) : illimitée si le résultat est négatif ; 1 an si présence de plomb.
Électricité et gaz : 3 ans pour une vente.
Termites : 6 mois.
État des risques (ERP) : 6 mois.
Assainissement non collectif : 3 ans.

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Questions fréquentes

Qui paie les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics sont à la charge du vendeur, car ils relèvent de son obligation d'information de l'acquéreur. Ils doivent être confiés à un diagnostiqueur certifié et indépendant, disposant d'une assurance professionnelle.

Peut-on vendre sans DPE ?

Non, sauf exceptions limitées. Le DPE doit être réalisé avant même la mise en vente, car son résultat (classe énergétique) doit figurer dans l'annonce immobilière. Un DPE absent ou erroné peut engager la responsabilité du vendeur.

Que risque le vendeur si un diagnostic est faux ou manquant ?

Selon le diagnostic et le préjudice, l'acquéreur peut demander une réduction du prix ou, dans les cas graves, l'annulation de la vente et des dommages et intérêts. Le diagnostiqueur peut aussi voir sa responsabilité engagée. La bonne information protège donc surtout le vendeur.

Le DPE est-il vraiment opposable ?

Oui. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a une valeur juridique pleine : l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur si les informations sur la performance énergétique se révèlent inexactes, comme pour les autres diagnostics.

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