Comment créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?

Les conditions de fond, deux associés, un capital libre, un objet civil

La société civile immobilière est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent d'affecter des biens ou leur industrie à une entreprise commune en vue d'en partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter (article 1832 du Code civil). Deux associés au minimum sont donc requis, la SCI unipersonnelle n'existe pas, et la réunion de toutes les parts en une seule main doit être régularisée dans le délai d'un an, faute de quoi la dissolution peut être demandée (article 1844-5).

Le capital social est librement fixé, sans minimum légal, en numéraire ou par apport d'un immeuble ; dans ce dernier cas, l'acte notarié et la publicité foncière sont obligatoires. L'objet doit rester civil, acquérir, détenir, administrer et donner en location nue des immeubles. L'achat d'immeubles en vue de les revendre de manière habituelle constitue en revanche une activité commerciale (article L. 110-1 du Code de commerce), incompatible avec la forme civile.

Statuts et gérance, la construction juridique

Les statuts doivent être établis par écrit et déterminer, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital, la durée de la société (99 ans au maximum) et les modalités de son fonctionnement (articles 1835 et 1838 du Code civil).

La SCI est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, désignées par les statuts ou par une décision des associés (article 1846). À l'égard des tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social (article 1849) ; les décisions excédant ses pouvoirs, comme la vente de l'immeuble si les statuts ne l'y autorisent pas, relèvent des associés. Contrepartie à connaître avant de signer, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital (article 1857), après poursuite préalable et vaine de la société (article 1858).

Les formalités et le coût de création

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités passent par le guichet unique des entreprises opéré par l'INPI. La société n'acquiert la personnalité morale qu'à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (article 1842 du Code civil), qui s'accompagne de la déclaration des bénéficiaires effectifs (article L. 561-46 du Code monétaire et financier).

Pour une constitution sans apport d'immeuble, avec des statuts rédigés par vos soins, le coût administratif reste modeste, l'avis de constitution dans un support d'annonces légales est facturé au tarif forfaitaire fixé par arrêté, soit 191 € hors taxes en 2026 pour une société civile immobilière en métropole, auquel s'ajoutent les frais de greffe d'immatriculation et de déclaration des bénéficiaires effectifs, pour un total de l'ordre de 300 €. L'accompagnement par un notaire ou un avocat, vivement conseillé dès que la SCI porte un projet familial, constitue le principal poste de dépense supplémentaire.

Acheter et emprunter avec la SCI

Une fois immatriculée, la SCI achète l'immeuble en son nom, c'est elle qui signe l'avant-contrat et l'acte authentique, elle qui emprunte. Les banques analysent le dossier comme un crédit aux particuliers, sur les revenus et l'apport des associés, et exigent presque systématiquement leur cautionnement personnel, l'écran de la personne morale ne fait pas disparaître l'engagement des associés. Les frais de notaire de l'acquisition sont identiques à ceux d'un achat en direct.