Comment fonctionne l'indivision immobilière ?
L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune pour une quote-part. Chaque indivisaire peut accomplir seul les actes conservatoires (article 815-2 du Code civil), les actes d'administration exigent la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3) et la vente de l'immeuble requiert l'unanimité.
Trois règles de décision selon la nature de l'acte
L'indivision naît le plus souvent d'une succession, d'un divorce ou d'un achat en commun, plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part abstraite (la moitié, un tiers), sans qu'aucune partie matérielle du bien ne lui soit attribuée. Les articles 815 et suivants du Code civil organisent cette propriété collective autour de trois niveaux de décision, gradués selon la gravité de l'acte.
| Type d'acte | Règle applicable | Fondement |
|---|---|---|
| Actes conservatoires (réparation urgente, assurance, mesure de sauvegarde) | Un seul indivisaire peut agir | Article 815-2 du Code civil |
| Actes d'administration (gestion courante, la plupart des baux d'habitation) | Majorité des deux tiers des droits indivis | Article 815-3 du Code civil |
| Actes de disposition (vente de l'immeuble, hypothèque, donation) | Unanimité des indivisaires | Article 815-3, dernier alinéa |
Les règles de décision dans l'indivision
Le périmètre exact de la majorité des deux tiers
La majorité des deux tiers se calcule en droits indivis, pas en nombre de têtes, un indivisaire détenant 70 % des droits décide seul des actes d'administration. L'article 815-3 énumère limitativement les quatre catégories d'actes accessibles à cette majorité :
- effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
- donner à un ou plusieurs indivisaires, ou à un tiers, un mandat général d'administration ;
- vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
- conclure et renouveler les baux, à l'exception de ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, qui exigent l'unanimité.
- Attention, les indivisaires majoritaires sont tenus d'informer les autres de ces décisions ; à défaut, celles-ci leur sont inopposables (article 815-3, avant-dernier alinéa).
- Enfin, le texte réserve expressément le consentement de tous pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour tout acte de disposition autre que la vente de meubles destinée à payer les dettes, la vente de l'immeuble lui-même, son hypothèque ou sa donation restent soumises à l'accord unanime.
Occupation, loyers, charges, les comptes entre indivisaires
Chaque indivisaire peut user du bien conformément à sa destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres ; celui qui jouit privativement du logement est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision (article 815-9 du Code civil).
Les loyers et autres revenus du bien accroissent à l'indivision (article 815-10), ils se répartissent selon les quotes-parts, après paiement des charges. Inversement, l'indivisaire qui a financé de sa poche des dépenses de conservation ou d'amélioration dispose d'une créance contre l'indivision, dont il doit être tenu compte selon l'équité, en principe au moment du partage (article 815-13).
Organiser l'indivision par convention
Les indivisaires peuvent aménager ces règles par une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil), désignation d'un gérant, répartition des charges, modalités de jouissance. La convention doit, à peine de nullité, être établie par écrit, avec la désignation des biens indivis et l'indication des quotes-parts de chacun ; lorsqu'elle porte sur un immeuble, elle est soumise aux formalités de la publicité foncière, ce qui impose en pratique un acte notarié (article 1873-2). Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut excéder cinq ans, renouvelables ; pendant ce délai, le partage ne peut être provoqué que pour justes motifs (article 1873-3).
Questions fréquentes
Un indivisaire peut-il réaliser des travaux sans l'accord des autres ?
Oui pour les travaux nécessaires à la conservation du bien (toiture qui fuit, mise en sécurité), qu'il peut engager seul sur le fondement de l'article 815-2 du Code civil, même sans urgence. Les travaux d'amélioration relèvent en revanche de la gestion à deux tiers, voire de l'unanimité s'ils transforment le bien. Les sommes avancées ouvrent une créance contre l'indivision (article 815-13).
Qui paie la taxe foncière d'un bien indivis ?
L'avis est en principe établi au nom de l'ensemble des indivisaires. Entre eux, la dépense se répartit à proportion des quotes-parts, comme toutes les charges de l'indivision ; celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres, réglé au plus tard lors du partage.
Peut-on louer un bien indivis ?
Oui. La conclusion et le renouvellement d'un bail d'habitation relèvent de la majorité des deux tiers des droits indivis. En revanche, un bail rural, commercial, industriel ou artisanal engage durablement l'avenir du bien et exige l'unanimité (article 815-3, 4° du Code civil).
Que doit l'indivisaire qui occupe seul le logement ?
Sauf accord contraire, une indemnité d'occupation envers l'indivision (article 815-9 du Code civil). La jurisprudence limite la demande aux cinq dernières années, en appliquant à cette indemnité la règle prévue pour les fruits et revenus (article 815-10, alinéa 3), et l'indemnité entre dans les comptes du partage.
À lire aussi
- Code civil, article 815 (Légifrance)
- Code civil, article 815-2 (Légifrance)
- Code civil, article 815-3 (Légifrance)
- Code civil, articles 815-9, 815-10 et 815-13 (Légifrance)
- Code civil, articles 1873-1 à 1873-3 (Légifrance)
- Service-Public.fr : Indivision entre héritiers
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