Comment sortir de l'indivision immobilière ?

Un droit d'ordre public, provoquer le partage à tout moment

L'article 815 du Code civil pose le principe, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué. Deux tempéraments existent. D'une part, la convention d'indivision à durée déterminée (cinq ans au maximum, article 1873-3), pendant laquelle le partage suppose de justes motifs. D'autre part, le sursis au partage que le tribunal peut prononcer pour deux années au plus, si la réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis (article 820).

Les sorties amiables, vente commune, cession de quote-part, partage

Trois voies permettent de sortir de l'indivision sans procès, à condition de trouver un terrain d'entente :

• La vente amiable du bien, tous les indivisaires signent, le prix se répartit selon les quotes-parts. C'est la voie la plus rapide et la moins coûteuse.
• La cession de sa quote-part, chaque indivisaire peut vendre sa part, à un autre indivisaire ou à un tiers. En cas de vente à un tiers, les coïndivisaires disposent d'un droit de préemption, le projet doit leur être notifié par acte de commissaire de justice, avec le prix et les conditions, et ils ont un mois pour se substituer à l'acquéreur (article 815-14 du Code civil).
• Le partage amiable, les indivisaires se répartissent les biens, avec soulte éventuelle. Il suppose l'accord de tous et, pour un immeuble, un acte notarié publié au service de la publicité foncière (article 835 du Code civil).

Le coût fiscal du partage

Le partage donne lieu au droit de partage de 2,5 % calculé sur l'actif net partagé (article 746 du CGI), taux ramené à 1,10 % pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs. La vente du bien à un tiers échappe en revanche à ce droit, chaque indivisaire est alors, le cas échéant, imposé sur sa part de plus-value immobilière.

Le partage judiciaire, quand le blocage persiste

Si un indivisaire refuse de consentir au partage amiable ou conteste ses modalités, tout indivisaire peut assigner les autres devant le tribunal judiciaire (article 840 du Code civil). À peine d'irrecevabilité, l'assignation contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager, les intentions du demandeur et les diligences entreprises pour parvenir à un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile).

Le tribunal ordonne le partage en nature lorsque le bien est commodément partageable. À défaut, il ordonne la licitation, la vente du bien par adjudication, dont le prix se répartit ensuite entre les indivisaires (article 1377 du Code de procédure civile). La licitation aboutit souvent à un prix inférieur au marché, c'est l'argument le plus efficace pour ramener les parties vers un accord amiable.

Certains indivisaires peuvent enfin demander l'attribution préférentielle de tout ou partie des biens, notamment du logement qui leur sert effectivement d'habitation, à charge de soulte si sa valeur excède leurs droits (articles 831 à 834 du Code civil).