Qu'est-ce que le fonds de travaux ALUR en copropriété ?
Le fonds de travaux, instauré par la loi ALUR, est une réserve financière obligatoire dans la plupart des copropriétés. Il est alimenté par une cotisation annuelle votée en assemblée générale, dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Il sert à financer les travaux futurs sur les parties communes et équipements.
Une épargne obligatoire pour anticiper les travaux
Le fonds de travaux a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2017. Son objectif est de constituer progressivement une réserve permettant à la copropriété de faire face aux gros travaux sans appels de fonds exceptionnels trop lourds.
Il est aujourd'hui régi par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, réécrit par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Le fonds est obligatoire dans toute copropriété à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots, au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble. L'ancienne dispense des petites copropriétés a disparu ; l'obligation est entrée en vigueur par paliers entre 2023 et 2025 selon le nombre de lots, les plus grandes copropriétés d'abord.
Le montant et le fonctionnement de la cotisation
La cotisation annuelle au fonds de travaux est votée par l'assemblée générale. Son montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel annuel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle ne peut pas non plus être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan. L'assemblée peut décider d'un montant supérieur.
Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots, et non aux copropriétaires. Elles sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires : en cas de vente d'un lot, le vendeur ne peut pas exiger le remboursement des sommes qu'il a versées à ce fonds. Ce point est essentiel lors d'une transaction.
- Cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel, et de 2,5 % des travaux du plan pluriannuel lorsqu'il est adopté
- Obligation dans tout immeuble d'habitation de plus de dix ans, sans condition de nombre de lots
- Fonds déposé sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat
- Sommes attachées au lot et non remboursables au vendeur en cas de vente
- Utilisation décidée en assemblée générale pour financer des travaux
L'articulation avec le plan pluriannuel de travaux
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a renforcé la logique de planification en imposant, de manière échelonnée selon la taille des copropriétés, l'élaboration d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) dans les immeubles d'habitation de plus de quinze ans (article 14-2 de la loi de 1965). Le fonds de travaux est appelé à financer prioritairement les travaux prévus par ce plan.
Le fonds de travaux ne peut être utilisé que pour financer des travaux et non les dépenses courantes de gestion. Son emploi est décidé par l'assemblée générale.
Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il obligatoire dans toutes les copropriétés ?
Il est obligatoire dans toute copropriété à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots, dès lors que dix ans se sont écoulés depuis la réception des travaux de construction de l'immeuble (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Climat et résilience). Les immeubles de moins de dix ans en sont dispensés ; l'ancienne exception des petites copropriétés n'existe plus.
Récupère-t-on son fonds de travaux quand on vend ?
Non. Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et attachées au lot. Le vendeur ne peut pas en demander le remboursement. En pratique, cette réserve peut cependant être valorisée dans la négociation du prix de vente.
Quel est le montant minimum de la cotisation ?
La cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel voté par l'assemblée générale, ni, lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit. L'assemblée peut décider d'un pourcentage plus élevé.
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- Légifrance : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 14-2-1
- Légifrance : Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR)
- Légifrance : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et résilience), article 171
- Service-Public.fr : Fonds de travaux de copropriété
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