Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : quelles décisions exigent la double majorité ?

Ce que dit exactement l'article 26

L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'impose pas l'unanimité : son premier alinéa impose la double majorité, c'est-à-dire l'accord de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Quatre décisions y figurent aujourd'hui : les actes d'acquisition immobilière et de disposition (a), la modification du règlement de copropriété portant sur les parties communes (b), la suppression du poste de concierge et l'aliénation de son logement (c), et, depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l'interdiction de louer en meublé de tourisme les lots d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale (d). D'autres articles de la loi renvoient par ailleurs à cette majorité.

Comment se calcule la double majorité, concrètement

L'article 26, alinéa 1er, s'ouvre ainsi : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant ». Deux conditions doivent être réunies en même temps, d'où le nom de double majorité.

Première condition, une majorité en nombre de têtes : plus de la moitié de tous les membres du syndicat, présents ou non, doivent voter pour. Un copropriétaire qui détient cinq lots ne compte que pour un seul membre du syndicat, avec la somme de ses tantièmes.

Seconde condition, une majorité en tantièmes : ces mêmes votants doivent totaliser au moins les deux tiers des voix du syndicat, absents compris. C'est la différence décisive avec la majorité de l'article 24, I, qui se calcule sur les seules « voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». À l'article 26, le dénominateur est la copropriété entière.

Exemple. Une copropriété de 30 copropriétaires et 10 000 tantièmes. Une résolution relevant de l'article 26 n'est adoptée que si 16 copropriétaires au moins votent pour et si ces 16 votants réunissent au moins 6 667 tantièmes. Quinze votants réunissant 8 000 tantièmes : rejet, faute de majorité en nombre. Vingt votants ne totalisant que 6 000 tantièmes : rejet également, faute des deux tiers des voix.

Conséquence la plus mal comprise en pratique : à l'article 26, l'absence et l'abstention produisent le même effet qu'un vote contre. Si les copropriétaires qui participent au vote, présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ne réunissent pas ensemble au moins les deux tiers des voix du syndicat, l'adoption est arithmétiquement impossible au premier vote.

Un correctif complète le calcul : lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, « le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires » (article 22, I, deuxième alinéa). Ramené à la moitié des voix, un copropriétaire majoritaire ne peut donc pas atteindre à lui seul les deux tiers exigés par l'article 26.

Les quatre décisions de l'article 26, texte à l'appui

La liste du premier alinéa est limitative. Une décision qui n'y figure pas, et qui n'est pas renvoyée à l'article 26 par une autre disposition de la loi, ne se vote pas à la double majorité.

Le d a été ajouté par l'article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur : l'article 26 est en vigueur dans cette rédaction depuis le 21 novembre 2024. Le d est immédiatement suivi d'une condition d'application que beaucoup de commentaires omettent : « La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »

Articles 24, 25, 25-1, 26, 26-1 et unanimité : le tableau qui tranche

La plupart des erreurs viennent d'une confusion entre le mode de calcul (voix exprimées ou voix de tous les copropriétaires) et le niveau d'exigence. Le tableau ci-dessous met les régimes côte à côte, dans leur rédaction en vigueur à la date de mise à jour de cet article.

Ce que les gens croient à tort

Sur cette question précise, beaucoup de contenus reprennent des affirmations qui étaient exactes avant 2020 ou avant 2024, et qui ne le sont plus. Voici les sept erreurs les plus fréquentes, avec le texte qui les corrige.

Quand les deux tiers ne sont pas atteints : la passerelle de l'article 26-1

L'article 26-1, issu de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 et en vigueur depuis le 1er juin 2020, dispose : « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. »

Trois points méritent d'être retenus.

D'abord, le seuil de déclenchement combine lui aussi deux conditions : la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, et le tiers des voix de tous les copropriétaires. Un seul de ces deux seuils ne suffit pas.

Ensuite, le texte impose un second vote immédiat, dans la même assemblée.

Enfin, la loi organise un second vote, pas un troisième. L'article 25-1 vise les décisions qui n'ont pas été prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires « en application de l'article 25 ou d'une autre disposition », et aucun texte n'organise, après le second vote de l'article 26-1, une nouvelle descente vers la majorité de l'article 24. La loi ne tranchant pas expressément cette articulation, la voie prudente consiste à réinscrire la résolution à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.

À noter, pour l'article 25 seulement : lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25, c'est-à-dire les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité de l'article 24 (article 25-1, second alinéa, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024). Ce mécanisme est propre à l'article 25 et ne s'applique pas à l'article 26.

Ce qui reste à l'unanimité, et ce qu'aucune majorité ne peut imposer

L'article 26 lui-même pose trois verrous, qu'il faut distinguer soigneusement de la double majorité.

Premier verrou, propre au concierge : « Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité. » Autrement dit, le c de l'article 26 bascule à l'unanimité dès qu'une clause du règlement rattache le service de conciergerie à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Deuxième verrou, absolu : « L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. » Ce n'est pas une question de majorité, c'est une interdiction. Aucun vote ne peut y déroger contre le copropriétaire concerné.

Troisième verrou, l'unanimité proprement dite : l'assemblée « ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble ».

Hors de l'article 26, l'unanimité reste également le principe pour modifier la répartition des charges (article 11), sous réserve des cas où cette modification n'est que la conséquence nécessaire de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition décidés à la majorité exigée par la loi, du e de l'article 25, et du l du II de l'article 24, qui vise la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de destination de parties privatives dans les cas prévus au deuxième alinéa du I de l'article 9, dans sa rédaction issue de la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025.

Le d de l'article 26 : interdire les meublés de tourisme depuis la loi Le Meur

C'est la nouveauté qui alimente aujourd'hui l'essentiel des questions sur l'article 26. Avant le 21 novembre 2024, interdire la location touristique dans un immeuble supposait, lorsque cela touchait la destination des lots, une modification du règlement de copropriété à l'unanimité. Depuis l'entrée en vigueur de l'article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la modification du règlement visée au d de l'article 26 relève de la double majorité.

Quatre conditions se cumulent, et la troisième est celle que les ordres du jour oublient le plus souvent.

1. La résolution doit modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Elle ne peut pas viser la location nue, la location meublée classique ou le bail mobilité.

2. Elle ne peut viser que les lots à usage d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, c'est-à-dire le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Un copropriétaire qui loue sa propre résidence principale pendant ses absences n'entre donc pas dans le champ du d.

3. La copropriété doit être de celles « dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale » (article 26, alinéa 6). Si le règlement se borne à une clause d'habitation bourgeoise simple, qui tolère certaines professions ou activités, cette condition légale n'est pas remplie.

4. La double majorité doit être réunie, avec la passerelle de l'article 26-1 en cas d'échec du premier vote.

La constitutionnalité du dispositif est tranchée. Saisi le 19 décembre 2025 par la Cour de cassation (3e chambre civile, décision n° 625 du 18 décembre 2025), le Conseil constitutionnel a jugé, par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, que les cinquième et sixième alinéas de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, sont conformes à la Constitution. Il retient que le législateur a poursuivi des objectifs d'intérêt général, la lutte contre les nuisances liées au développement des locations de courte durée et la préservation du parc de logements destinés à la location de longue durée, et que l'atteinte portée aux droits des copropriétaires reste encadrée et proportionnée.

Deux points ne sont pas réglés par le texte et se discutent au cas par cas : le sort des locations déjà en cours à la date du vote, et l'appréciation du caractère exclusif de la clause commerciale du règlement.

Des décisions à la majorité de l'article 26 situées ailleurs dans la loi

La liste a, b, c, d n'épuise pas le champ de la double majorité : d'autres articles y renvoient expressément.

La surélévation en est l'exemple principal. L'article 35, alinéa 1er, dispose que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26 ».

L'alinéa 2 ajoute que la décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la même majorité.

Une exception importante figure à l'alinéa 3 : lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner le droit de surélever est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité de l'article 25, et non à celle de l'article 26.

Enfin, les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d'un droit de priorité en cas de vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou de cession du droit de surélévation, la notification du syndic valant offre de vente pendant deux mois.

Contester une décision prise, ou refusée, à l'article 26

Une résolution votée sans que les deux conditions de l'article 26 soient réunies, ou une résolution du d adoptée dans une copropriété dont le règlement ne comporte pas l'interdiction générale d'activité commerciale, n'est pas nulle de plein droit : elle doit être contestée en justice.

L'article 42 de la loi enferme cette contestation dans un délai bref. Les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, effectuée à la diligence du syndic. Passé ce délai, la décision devient définitive, quelle que soit l'irrégularité de majorité qui l'affecte.

Deux réflexes en découlent. D'abord, faire porter au procès-verbal le sens de son vote : un copropriétaire qui a voté pour, ou qui s'est abstenu, n'est ni opposant ni défaillant et perd la qualité pour agir. Ensuite, vérifier la date de notification, qui fait courir le délai.

Cet article présente l'état des textes au 4 août 2026. Il ne constitue pas une consultation juridique : chaque situation dépend du règlement de copropriété concerné et de la rédaction exacte des résolutions inscrites à l'ordre du jour.