Quelles sont les majorités en assemblée générale de copropriété (articles 24, 25, 26) ?
En assemblée générale de copropriété, la majorité dépend de la nature de la décision. L'article 24 exige la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. L'article 25 requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires. L'article 26 impose une double majorité en nombre et en voix. L'article 26 concerne les décisions les plus importantes.
L'article 24 : la majorité simple
La majorité de l'article 24 est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptabilisées. C'est la majorité de droit commun : elle s'applique à toutes les décisions pour lesquelles la loi n'a pas prévu une majorité plus élevée.
Elle concerne notamment le vote du budget prévisionnel, l'approbation des comptes, les travaux d'entretien et de maintenance, ou encore certains travaux imposés par la loi ou l'administration.
- Vote du budget prévisionnel et approbation des comptes
- Travaux d'entretien et de maintenance des parties communes
- Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées (sans modification de la structure)
- Adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions législatives
L'article 25 : la majorité absolue
La majorité de l'article 25 est la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou non, y compris les absents. Elle est plus exigeante que la majorité de l'article 24 puisqu'elle se calcule sur la totalité des tantièmes de la copropriété.
Elle s'applique à des décisions importantes comme la désignation ou la révocation du syndic, la désignation des membres du conseil syndical, ou l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Un mécanisme de passerelle prévu par l'article 25-1 permet, lorsque la décision recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l'article 25, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24.
- Désignation et révocation du syndic et des membres du conseil syndical
- Autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur
- Installation collective décidée par le syndicat d'un équipement commun (par exemple des bornes de recharge pour véhicules électriques)
- Modalités de réalisation et de contrôle des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives
L'article 26 : la double majorité
La majorité de l'article 26 est une double majorité : elle exige l'accord de la majorité en nombre des copropriétaires (plus de la moitié des membres du syndicat) représentant au moins les deux tiers des voix. Les deux conditions doivent être réunies simultanément.
Elle concerne les décisions les plus lourdes de conséquences : la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, ou encore certaines acquisitions et aliénations immobilières. Certaines décisions, comme celles portant atteinte aux droits de propriété d'un copropriétaire, requièrent l'unanimité.
- Modification du règlement de copropriété relative à la jouissance et à l'usage des parties communes
- Acquisition ou aliénation de parties communes dans certaines conditions
- Suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation du logement affecté, les deux questions étant inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée
- Interdiction de louer en meublé de tourisme les lots d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale, dans les seules copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (d de l'article 26, issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024)
Questions fréquentes
Quelle différence entre l'article 24 et l'article 25 ?
L'article 24 se calcule sur les seules voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (majorité simple). L'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, absents compris (majorité absolue), ce qui le rend plus difficile à atteindre.
Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ?
Lorsqu'une décision relevant de l'article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité requise, l'assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité de l'article 24. Ce mécanisme évite de bloquer des décisions utiles.
Quand faut-il l'unanimité en copropriété ?
L'unanimité est exigée pour les décisions les plus graves, notamment celles qui portent atteinte au droit de propriété d'un copropriétaire ou qui modifient la répartition des charges en dehors des cas prévus par la loi. C'est le degré de majorité le plus élevé, au-dessus de l'article 26.
À lire aussi
- Légifrance : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24, 25, 25-1 et 26
- Service-Public.fr : Assemblée générale de copropriété : quelles règles de vote ?
- ANIL : Les majorités en assemblée générale de copropriété
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