Lors d'une vente en copropriété, qui paie les charges : le vendeur ou l'acheteur ?

Le principe légal : le débiteur est le copropriétaire à la date d'exigibilité

La règle de principe est posée par l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : le paiement de la provision sur charges (budget prévisionnel) incombe au vendeur ou à l'acquéreur selon celui qui est copropriétaire au jour de l'exigibilité de la provision. Pour le budget prévisionnel, l'exigibilité intervient généralement au premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée.

Pour les dépenses hors budget prévisionnel (gros travaux, etc.), le trop ou le moins-perçu révélé par l'approbation des comptes est également imputé à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité des sommes correspondantes. C'est le syndic qui, à réception de la notification de la vente, arrête les comptes et détermine ce qui revient à chacun vis-à-vis du syndicat.

L'aménagement conventionnel dans l'acte de vente

Les règles du décret déterminent qui, du vendeur ou de l'acquéreur, est débiteur vis-à-vis du syndicat. Mais vendeur et acquéreur peuvent aménager entre eux la répartition définitive de la charge. En pratique, l'acte notarié prévoit très souvent une répartition au prorata temporis : chacun supporte les charges correspondant à sa période effective de propriété sur le trimestre en cours.

Cet accord n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires, qui continue de réclamer les sommes au copropriétaire désigné par le décret. Il règle uniquement les rapports internes entre le vendeur et l'acquéreur.

• Le décret désigne le débiteur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires
• L'acte de vente peut répartir la charge finale au prorata entre vendeur et acquéreur
• Cet aménagement n'est pas opposable au syndicat, qui applique le décret

Le rôle du notaire et l'opposition sur le prix

Le notaire joue un rôle central. Avant la vente, il obtient du syndic un état daté (prévu par l'article 5 du décret de 1967) qui récapitule les sommes dues par le vendeur au syndicat et celles qui incomberont à l'acquéreur. Cet état permet d'apurer la situation du vendeur au moment de la vente.

Pour garantir le recouvrement des charges impayées, le syndic dispose d'un droit d'opposition sur le prix de vente, exercé par lettre recommandée dans un délai déterminé après notification de la vente par le notaire. Cette opposition permet au syndicat de récupérer les charges dues par le vendeur avant que le prix ne lui soit versé.