Loi ALUR, ce qu'elle impose vraiment au vendeur et au bailleur

1. Les documents ALUR à remettre à l'acquéreur d'un lot de copropriété

La question de la prise en charge ALUR recouvre en pratique trois sujets distincts, les pièces à fournir, la répartition financière entre vendeur et acquéreur, et l'assurance rendue obligatoire par l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les trois sont traités ci-dessous, dans cet ordre.

L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, créé par l'article 54 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, modifié par l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 puis par l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, fixe la liste. Sa version en vigueur est celle applicable depuis le 1er janvier 2024.

Son champ d'application est précis, la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la cession d'un droit réel immobilier portant sur un lot, dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation soumis au statut de la copropriété. Une maison individuelle hors copropriété n'est pas concernée.

Le moment compte autant que la liste. Les documents sont remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente. S'il n'y a pas de promesse, ils sont joints au projet d'acte authentique de vente notifié à l'acquéreur (III de l'article L. 721-2). En vente publique, ils sont annexés au cahier des charges (IV).

Une précision qui évite une erreur fréquente, cette liste s'ajoute au dossier de diagnostic technique, elle ne le remplace pas. Le texte le dit lui-même, ces documents interviennent outre le dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4. Les diagnostics ne viennent pas de la loi ALUR mais de l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, antérieure de neuf ans.

2. Les deux dispenses prévues par le texte

L'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 a allégé la liste dans deux hypothèses fréquentes.

Première dispense, l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété. Seules les informations financières du 2° du II restent alors exigées.

Seconde dispense, la vente porte sur un lot annexe. L'article L. 721-2 définit lui-même le lot annexe comme une place de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier. Dans ce cas restent exigés la fiche synthétique, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs actes modificatifs, ainsi que les informations financières. Autrement dit, vendre une cave n'oblige pas à sortir trois ans de procès-verbaux.

Sur la forme, la remise peut se faire sur tout support et par tout moyen, y compris par un procédé dématérialisé, sous réserve de l'acceptation expresse de l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise, soit par sa simple signature dans l'acte contenant promesse de vente s'il s'agit d'un acte authentique, soit, lorsque l'acte est sous seing privé, dans un document qu'il date et signe de sa main, comme l'exige l'article L. 721-2 du CCH. En clair, un envoi de fichiers sans accord préalable de l'acquéreur et sans attestation datée ne coche pas la case.

3. La sanction n'est pas la nullité, et elle ne couvre pas tout

L'article L. 721-2 n'est assorti d'aucune nullité de plein droit. Sa sanction figure à l'article L. 721-3 du CCH, et elle consiste en un décalage du point de départ du délai de rétractation ou du délai de réflexion.

Premier alinéa de l'article L. 721-3, lorsque les documents et informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

Deuxième alinéa, dont la portée est plus étroite et que beaucoup de résumés assimilent à tort au premier, lorsque les documents et informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L. 721-2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément au III, c'est le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 qui ne court qu'à compter du lendemain de leur communication. Le périmètre des pièces concernées n'est donc pas le même selon qu'il y a promesse ou vente directe par acte authentique.

Deux conséquences pratiques.

Première conséquence, le délai de rétractation de dix jours de l'article L. 271-1 du CCH, porté de sept à dix jours par l'article 210 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, peut rester ouvert des semaines après la promesse. Un dossier incomplet, ce n'est pas une amende, c'est une vente qui reste suspendue au bon vouloir de l'acquéreur.

Seconde conséquence, à la lettre du texte, l'article L. 721-3 ne vise que les 1° et 2° du II. Il ne mentionne ni le carnet d'entretien (3°), ni la notice d'information (4°), ni les conclusions du DTG (5°), ni le plan pluriannuel de travaux (6° et 7°). Le défaut de remise de ces quatre derniers blocs n'ouvre donc pas, par lui-même, le report prévu par l'article L. 721-3. Cela ne veut pas dire qu'il est sans risque, l'acquéreur conserve les fondements du droit commun, notamment le manquement au devoir d'information précontractuelle de l'article 1112-1 du code civil et la réticence dolosive de l'article 1137 du même code.

4. État daté et pré-état daté, deux documents distincts, un seul prix plafonné

L'état daté et le pré-état daté n'interviennent ni au même moment, ni sous le même régime.

L'état daté est prévu par l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le syndic l'établit à la demande du notaire, au stade de l'acte authentique. Il arrête les comptes entre le vendeur, l'acquéreur et le syndicat. Ses honoraires et frais sont plafonnés à 380 euros toutes taxes comprises par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, entré en vigueur le 1er juin 2020.

Le pré-état daté ne figure dans aucun texte. C'est le nom donné en pratique par la profession aux informations financières du 2° du II de l'article L. 721-2, celles qui doivent accompagner la promesse. Le plafond du décret de 2020 ne le vise pas, ce décret est pris pour l'application de l'article 10-1 et porte sur l'état daté. Aucun plafond réglementaire ne s'applique donc au pré-état daté.

À retenir pour un vendeur, le poste état daté ne peut pas dépasser 380 euros TTC ; le poste pré-état daté n'est encadré par aucun plafond et relève de la négociation.

5. Deuxième lecture de la prise en charge ALUR, qui paie quoi entre vendeur et acquéreur

La deuxième signification de la question est financière. Voici la répartition, poste par poste, avec le texte applicable à chacun.

Le principe général sur les charges est posé par l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, créé par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004. Retenez surtout sa dernière phrase, qui explique la plupart des malentendus, toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. Autrement dit, une répartition au prorata temporis convenue dans l'acte notarié règle les rapports entre vendeur et acquéreur, mais elle n'est pas opposable au syndicat, qui continue de réclamer les sommes au copropriétaire désigné par le décret.

Dernier point souvent oublié, le vendeur a tout intérêt à remettre au notaire un certificat du syndic datant de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. À défaut, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans les quinze jours du transfert de propriété, et le syndic dispose alors de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds par acte extrajudiciaire, en énonçant à peine de nullité le montant et les causes de la créance (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). Une opposition, c'est un prix bloqué chez le notaire.

6. Le fonds de travaux, la somme que le syndicat ne rembourse pas

La loi ALUR avait créé le fonds de travaux. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 l'a refondu et déplacé à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans une version en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le fonds est constitué au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble. Lorsque le plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan ni à 5 % du budget prévisionnel. En l'absence de plan adopté, elle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

Le III de l'article 14-2-1 est explicite sur le sort des sommes, elles sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires, et elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

Le même III prévoit expressément la seule voie de valorisation, l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. Ce n'est donc pas un arrangement officieux, c'est une faculté que le texte lui-même envisage, et elle suppose l'accord de l'acquéreur. C'est aussi la raison pour laquelle le d) du 2° du II de l'article L. 721-2 impose de communiquer à l'acquéreur, avant la promesse, la part du fonds rattachée au lot vendu.

7. Troisième lecture de la prise en charge ALUR, l'assurance devenue obligatoire

La troisième signification est assurantielle, et elle vise l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l'article 58 de la loi ALUR.

Le texte est court, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant, et chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Deux précisions utiles.

Cette obligation porte sur la responsabilité civile, pas sur l'assurance du bien lui-même. L'article 9-1 n'oblige pas un copropriétaire à assurer ses murs contre l'incendie. Il l'oblige à couvrir les dommages dont il doit répondre. Les contrats commercialisés sous le nom d'assurance propriétaire non occupant vont donc en général au-delà de cette seule obligation légale.

Elle s'applique au bailleur qui met son lot en location, en sa qualité de copropriétaire non occupant. Elle ne dispense pas le locataire de son obligation propre de s'assurer contre les risques locatifs, qui découle du g de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

8. Côté bailleur, ce que la loi ALUR a réellement changé

La loi ALUR a réécrit une large partie de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pour un bailleur de logement à usage de résidence principale, voici ce qui est exigé, et sous quelle sanction.

Un avertissement sur les montants, les plafonds d'honoraires de location fixés à l'article 2 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 sont révisables chaque 1er janvier par arrêté du ministre chargé du logement. Ils ne sont donc plus figés à 12, 10, 8 et 3 euros. Vérifiez le barème en vigueur au jour de la signature du bail avant d'établir une facture.

9. Ce que l'on croit à tort

Sept idées reçues reviennent souvent. Les voici corrigées, chacune avec son texte.

La loi ALUR obligerait à fournir les diagnostics. Faux. Le dossier de diagnostic technique découle de l'article L. 271-4 du CCH, issu de l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005. L'article L. 721-2 s'y ajoute expressément, il ne l'englobe pas.

Le pré-état daté serait plafonné à 380 euros. Faux. Le plafond de 380 euros TTC posé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 est pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi de 1965 et vise l'état daté, celui que le syndic remet au notaire pour l'acte. Le pré-état daté ne figure dans aucun texte et n'est visé par aucun plafond réglementaire.

Le vendeur récupérerait sa part du fonds de travaux. Faux s'agissant du syndicat. L'article 14-2-1, III de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les sommes versées entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement et ne donnent pas lieu à remboursement à l'occasion de la cession d'un lot. Le même texte prévoit en revanche que l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent en sus du prix de vente.

Sans les documents ALUR, la vente serait nulle. Faux. La sanction propre au dispositif est le report du point de départ du délai de rétractation ou du délai de réflexion, prévu à l'article L. 721-3 du CCH, et non l'annulation.

Il faudrait fournir tous les procès-verbaux d'assemblée générale. Faux. L'article L. 721-2, II, 1° c) vise les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

Le carnet d'entretien serait une création de la loi ALUR. Faux. Il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'article 78 de la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, son contenu étant fixé par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001. La loi ALUR a imposé sa remise à l'acquéreur.

La loi ALUR encadrerait les loyers partout en France. Faux. L'encadrement du niveau des loyers applicable aujourd'hui repose sur l'expérimentation ouverte par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, qui ne s'applique que dans les territoires dont la collectivité compétente a demandé le bénéfice et où un décret l'a instauré. Ce qui s'applique sur tout le territoire, c'est la limitation de la révision annuelle du loyer en cours de bail à la variation de l'indice de référence des loyers, lorsque le contrat comporte une clause de révision, en application de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

10. Le calendrier qui change la donne

Deux échéances récentes font que la liste de l'article L. 721-2 concerne aujourd'hui beaucoup plus de copropriétés d'habitation qu'il y a trois ans.

Le plan pluriannuel de travaux. L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, impose l'élaboration d'un projet de plan pluriannuel de travaux dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation dont la réception des travaux de construction est intervenue il y a plus de quinze ans. Le plan est actualisé tous les dix ans. Les compétences et garanties exigées de son auteur sont fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022. L'entrée en vigueur a été échelonnée selon le nombre de lots à usage d'habitation, de bureaux ou de commerces, 1er janvier 2023 pour les syndicats de plus de 200 lots, 1er janvier 2024 pour ceux de 51 à 200 lots, 1er janvier 2025 pour ceux d'au plus 50 lots. Conséquence directe pour un vendeur, le 6° ou le 7° du II de l'article L. 721-2 concerne désormais l'essentiel des copropriétés d'habitation de plus de quinze ans.

Le diagnostic de performance énergétique collectif. L'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, issu de la même loi du 22 août 2021, impose un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble aux bâtiments d'habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon un calendrier lui aussi échelonné, 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2025 pour celles de 51 à 200 lots, 1er janvier 2026 pour celles d'au plus 50 lots. Ce diagnostic collectif ne figure pas en tant que tel dans la liste de l'article L. 721-2. Un acquéreur averti le réclamera néanmoins.

Les honoraires de location. Les plafonds fixés à l'article 2 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 sont révisables chaque 1er janvier par arrêté du ministre chargé du logement, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers. La première révision est intervenue par l'arrêté du 17 juillet 2025, modifié par l'arrêté du 13 novembre 2025, qui retient une hausse de 0,87 % correspondant à la variation de l'indice entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025. Pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2026, les plafonds figurant en annexe de cet arrêté sont de 12,10 euros par mètre carré de surface habitable en zone très tendue, 10,09 euros en zone tendue et 8,07 euros sur le reste du territoire pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, auxquels s'ajoutent 3,03 euros par mètre carré pour l'état des lieux d'entrée. Ces plafonds n'étant révisés que par arrêté, vérifiez celui qui est en vigueur au jour de la signature.

11. Constituer le dossier ALUR efficacement

En pratique, un vendeur ne détient presque rien de cette liste. Sept documents sur huit sont entre les mains du syndic. La bonne séquence est donc la suivante.

Un, écrire au syndic dès la décision de vendre, en visant expressément l'article L. 721-2 du CCH, et en demandant les pièces poste par poste plutôt qu'un dossier de vente indifférencié. Une partie de ces documents doit déjà figurer sur l'espace en ligne sécurisé que le syndic est tenu de mettre à disposition des copropriétaires, prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dont la liste minimale est fixée par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020.

Deux, vérifier la cohérence entre les documents. Un état descriptif de division qui ne correspond pas au lot vendu, un procès-verbal d'assemblée générale votant des travaux non repris dans les informations financières, une part de fonds de travaux annoncée sans la dernière cotisation, ces incohérences fragilisent le dossier autant qu'une pièce manquante.

Trois, faire attester la remise. Acceptation expresse de la remise dématérialisée, puis attestation datée et signée de la main de l'acquéreur si l'acte est sous seing privé (article L. 721-2 du CCH). Sans cette trace, vous ne pourrez pas démontrer que le délai de rétractation a bien commencé à courir.

Quatre, chiffrer avant de s'engager. La part du fonds de travaux, les charges des deux derniers exercices et les travaux votés non encore appelés pèsent directement sur le prix net que vous encaisserez. C'est un calcul à faire avant de fixer le prix d'affichage, pas après la promesse.

Sur ce dernier point, l'estimation en ligne de Briveo s'appuie sur les données de mutation publiques de votre commune et vous donne une fourchette de prix en deux minutes, sans engagement. Le simulateur de net vendeur permet ensuite de déduire les charges, les frais et le solde de copropriété pour obtenir le montant qui vous reviendra.