Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété se répartissent selon deux catégories définies par la loi du 10 juillet 1965 : les charges générales (conservation, entretien, administration des parties communes), proportionnelles aux tantièmes de chaque lot, et les charges spéciales (services collectifs et équipements communs), réparties selon l'utilité objective pour chaque lot.
Les deux grandes catégories de charges
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux types de charges. Les charges générales concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : elles sont réparties proportionnellement aux quotes-parts de parties communes (les tantièmes ou millièmes) attachées à chaque lot.
Les charges spéciales sont liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage collectif, eau chaude, etc.). Elles sont réparties en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent pour chaque lot, indépendamment de son usage réel. Un copropriétaire du rez-de-chaussée peut ainsi être exonéré des charges d'ascenseur si le règlement le prévoit.
- Charges générales : réparties selon les tantièmes (quotes-parts de parties communes)
- Charges spéciales : réparties selon l'utilité objective de l'équipement ou du service pour le lot
- La répartition figure obligatoirement dans l'état de répartition des charges annexé au règlement de copropriété
Le rôle du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété fixe la répartition des charges dans son état de répartition. C'est un document contractuel qui s'impose à tous les copropriétaires, présents et futurs. Le montant exact que chaque copropriétaire doit payer découle de l'application des clés de répartition à un budget voté en assemblée générale.
La quote-part de chaque lot dans les parties communes est en principe déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Cette base sert à répartir les charges générales.
La contestation et la modification de la répartition
La répartition des charges n'est pas figée définitivement. Un copropriétaire peut demander la révision judiciaire de la répartition lorsque la quote-part de charges d'un lot est supérieure de plus d'un quart, ou inférieure de plus d'un quart, à celle qui résulterait d'une répartition conforme à la loi. Cette action est encadrée par l'article 12 de la loi de 1965.
Toute clause de répartition contraire aux règles impératives de l'article 10 est réputée non écrite. La modification volontaire de la répartition des charges relève quant à elle de l'assemblée générale et requiert des majorités élevées, la répartition étant un élément essentiel du règlement de copropriété.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que les tantièmes ou millièmes ?
Les tantièmes (souvent exprimés en millièmes) représentent la quote-part de chaque lot dans les parties communes de la copropriété. Ils servent de base à la répartition des charges générales et déterminent aussi le nombre de voix de chaque copropriétaire en assemblée générale.
Peut-on être exonéré de certaines charges ?
Oui, pour les charges spéciales liées aux équipements et services collectifs. Un copropriétaire dont le lot ne tire aucune utilité objective d'un équipement (par exemple un local commercial sans accès à l'ascenseur) peut ne pas y participer si le règlement le prévoit. En revanche, les charges générales concernent tous les copropriétaires.
Où trouver la répartition des charges de mon lot ?
Elle figure dans l'état de répartition des charges annexé au règlement de copropriété, qui indique les tantièmes de chaque lot et les clés applicables à chaque catégorie de charges. Le syndic peut vous en délivrer copie.
À lire aussi
- Légifrance : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10, 10-1 et 12
- Légifrance : Décret n° 67-223 du 17 mars 1967
- Service-Public.fr : Charges de copropriété
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