Qu'est-ce que le droit de préemption urbain et quels biens sont concernés ?

Définition et finalité du droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité publique de se substituer à l'acquéreur d'un bien immobilier mis en vente, aux prix et conditions déclarés ou, à défaut d'accord, à un prix fixé par le juge. Il ne peut être exercé qu'en vue de réaliser, dans l'intérêt général, une action ou une opération d'aménagement répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme (politique locale de l'habitat, équipements collectifs, renouvellement urbain, notamment) ou pour constituer des réserves foncières en vue de ces opérations (article L. 210-1 du Code de l'urbanisme). Toute décision de préemption doit d'ailleurs mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé.

Le DPU est institué par délibération dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme approuvé, sur tout ou partie des zones urbaines (U) et des zones à urbaniser (AU) délimitées par ce plan ; les communes dotées d'une carte communale peuvent aussi l'instituer dans certains périmètres délimités (article L. 211-1). Lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale est compétent en matière de plan local d'urbanisme, il est titulaire du droit (article L. 211-2), et le titulaire peut déléguer son exercice, par exemple à un établissement public foncier ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement (article L. 213-3).

Les ventes et les biens concernés

Le droit de préemption s'applique aux aliénations à titre onéreux d'immeubles bâtis ou non bâtis et de certains droits, dans les conditions de l'article L. 213-1 du Code de l'urbanisme, vente, échange avec soulte ou apport en société peuvent être concernés.

• Sont notamment soumis au DPU les immeubles bâtis et non bâtis situés dans le périmètre de préemption, ainsi que certaines cessions de droits (droits indivis, tantièmes ou parts donnant vocation à l'attribution d'un immeuble) visées à l'article L. 213-1.
• Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, certaines aliénations à titre gratuit sont également soumises au droit de préemption, sauf lorsqu'elles interviennent dans le cadre familial défini par l'article L. 213-1-1 (entre ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu'au sixième degré, entre époux ou partenaires de PACS notamment). Les successions et les partages demeurent en principe hors champ.
• Le DPU simple exclut par principe certaines aliénations (article L. 211-4), lots de copropriété dans les conditions fixées par ce texte, cessions de parts de certaines sociétés d'attribution, et vente d'un immeuble bâti pendant les quatre ans suivant son achèvement.

DPU simple ou renforcé, quelles différences

Par délibération motivée, la commune peut instituer un droit de préemption urbain dit renforcé, qui étend le droit aux aliénations normalement exclues par l'article L. 211-4 du Code de l'urbanisme.

Les autres droits de préemption publics à connaître

• Zones d'aménagement différé (ZAD), un droit de préemption spécifique peut y être exercé pendant six ans renouvelables (articles L. 212-1 et L. 212-2 du Code de l'urbanisme).
• Espaces naturels sensibles, le département dispose d'un droit de préemption dans les zones qu'il a délimitées à ce titre (article L. 215-1 du Code de l'urbanisme).
• Préemption commerciale, la commune peut préempter les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité (article L. 214-1 du Code de l'urbanisme).
• Zones agricoles, la SAFER dispose d'un droit de préemption propre, traité dans une question dédiée de ce guide.