Qu'est-ce que la DIA et quel est le délai de réponse de la commune ?

Qui dépose la DIA et auprès de qui

La déclaration d'intention d'aliéner est une formalité imposée par l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme, toute aliénation soumise au droit de préemption est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable adressée à la mairie de la commune où se situe le bien. La loi met cette obligation à la charge du propriétaire, mais en pratique c'est le notaire chargé de la vente qui l'établit et la dépose en qualité de mandataire, le plus souvent juste après la signature du compromis ou de la promesse de vente.

La déclaration est établie sur le formulaire réglementaire de déclaration d'intention d'aliéner (article R. 213-5 du Code de l'urbanisme). Elle peut être déposée contre récépissé, adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou transmise par voie électronique.

Ce que la DIA doit contenir

Si le prix ou les conditions de la vente évoluent ensuite dans un sens plus avantageux pour l'acquéreur, une nouvelle déclaration est nécessaire, la vente conclue à des conditions plus favorables que celles déclarées encourt la nullité (article L. 213-2).

• Le prix et les conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, mentions exigées par l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme.
• La désignation précise du bien, adresse, références cadastrales, superficie, droits réels éventuels.
• La situation d'occupation du bien (libre ou loué) et les modalités particulières de la vente projetée.

Deux mois pour répondre, un délai parfois suspendu

Le titulaire du droit de préemption dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour notifier sa décision. Ce délai peut être suspendu, le titulaire peut demander une fois au propriétaire les documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, dont la liste est fixée par décret, ou demander à visiter le bien (article L. 213-2 et articles D. 213-13-1 et suivants du Code de l'urbanisme).

Le délai reprend à compter de la réception des pièces demandées, de la visite du bien ou du refus de celle-ci. Si le délai restant est alors inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois entier pour prendre sa décision.

Le silence de la commune vaut renonciation

Le silence du titulaire pendant le délai de deux mois vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption (article L. 213-2 du Code de l'urbanisme). Le propriétaire peut alors vendre, mais uniquement au prix et aux conditions figurant dans sa déclaration. Une renonciation expresse notifiée avant l'expiration du délai produit le même effet et permet de signer sans attendre.

Si le projet évolue après la purge (baisse du prix, conditions plus avantageuses pour l'acquéreur), le notaire doit déposer une nouvelle DIA avant la signature de l'acte authentique. C'est une précaution systématique en pratique, elle protège la vente contre l'action en nullité ouverte au titulaire du droit de préemption.