Comment fonctionne le droit de préemption de la SAFER en zone rurale ?

Les biens que la SAFER peut préempter

Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) disposent d'un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et des biens mobiliers qui leur sont attachés, ainsi que de terrains nus à vocation agricole, dans les zones où ce droit a été institué (article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime). Sont notamment concernés les terres, prés et vignes ainsi que, dans les conditions prévues par ce texte, certains bâtiments d'exploitation ou d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole.

Les cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole relèvent, quant à elles, d'un dispositif de contrôle distinct confié aux SAFER par la loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021, qui n'est pas un droit de préemption au sens strict.

Des objectifs légaux limitativement énumérés

La SAFER ne préempte pas librement, sa décision doit se rattacher à l'un des objectifs limitativement énumérés à l'article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime, et elle doit être motivée par référence à cet objectif. Ce texte vise notamment :

• L'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs.
• La consolidation d'exploitations afin de leur permettre d'atteindre une dimension économique viable.
• La lutte contre la spéculation foncière.
• La préservation de l'équilibre des exploitations lorsqu'il est compromis par l'emprise de travaux d'intérêt public.
• La réalisation de projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement.

La procédure, notification du notaire et réponse sous deux mois

Le notaire chargé de la vente doit notifier à la SAFER tout projet de cession entrant dans le champ de son droit de préemption (article R. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime). La SAFER dispose alors de deux mois pour exercer son droit, selon des modalités calquées sur celles du droit de préemption du preneur rural (article L. 143-8, qui renvoie aux articles L. 412-8 et suivants) ; son silence dans ce délai vaut renonciation.

Si la SAFER estime le prix exagéré, elle peut faire une offre d'achat à un prix inférieur (article L. 143-10). Le vendeur peut alors accepter cette offre, retirer le bien de la vente ou demander la révision du prix devant le tribunal judiciaire.

Exemptions, priorité du fermier en place et rétrocession

Certaines aliénations échappent au droit de préemption de la SAFER, notamment les ventes consenties à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus et les acquisitions réalisées par des cohéritiers (article L. 143-4). Surtout, le droit de préemption du preneur en place prime, la SAFER ne peut pas préempter lorsque le fermier exerce son propre droit de préemption dans les conditions des articles L. 412-1 et suivants (article L. 143-6).

Enfin, la SAFER n'a pas vocation à conserver les biens, elle doit en principe les rétrocéder dans un délai maximal de cinq ans (article L. 142-4), après un appel de candidatures rendu public, au profit d'un projet conforme à ses missions (installation d'un agriculteur, consolidation d'une exploitation, projet environnemental). Un cahier des charges peut imposer au rétrocessionnaire des obligations de maintien de l'usage agricole du bien.