Quels droits de succession paie-t-on sur un bien immobilier ?

L'assiette, la valeur vénale du bien au jour du décès

Les droits de succession se calculent sur la valeur vénale réelle du bien au jour du décès, c'est-à-dire son prix de marché. Cette valeur est déclarée par les héritiers dans la déclaration de succession ; une sous-évaluation expose à une rectification de l'administration fiscale, tandis qu'une surévaluation augmente inutilement les droits.

La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur lorsque, au jour du décès, elle est également occupée à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire (article 764 bis du CGI). Les dettes du défunt dûment justifiées, dont le capital restant dû d'un emprunt immobilier, sont déduites de l'actif successoral (article 768 du CGI).

Les abattements selon le lien de parenté (article 779 du CGI)

Chaque héritier applique sur sa part un abattement dont le montant dépend de son lien avec le défunt. En ligne directe, il est de 100 000 € par parent et par enfant ; les donations que le défunt lui a consenties depuis moins de quinze ans s'imputent toutefois sur cet abattement (rappel fiscal de l'article 784 du CGI).

• Enfant ou parent du défunt : 100 000 € (article 779, I du CGI).
• Frère ou sœur : 15 932 € (article 779, IV), sauf exonération totale du frère ou de la sœur célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, âgé de plus de 50 ans ou atteint d'une infirmité l'empêchant de travailler, et constamment domicilié avec le défunt pendant les cinq années précédant le décès (article 796-0 ter du CGI).
• Neveu ou nièce : 7 967 € (article 779, V).
• Héritier en situation de handicap, abattement supplémentaire de 159 325 €, cumulable avec les précédents (article 779, II).
• À défaut d'autre abattement : 1 594 € (article 788, IV).

Le barème progressif en ligne directe (article 777 du CGI)

Après abattement, la part taxable de chaque enfant est soumise au barème progressif ci-dessous. Entre frères et sœurs, les taux sont de 35 % puis 45 % ; entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, le taux est de 55 % ; au-delà et entre non-parents, de 60 % (article 777 du CGI).

Conjoint survivant et partenaire de PACS, exonération totale

Depuis la loi TEPA du 21 août 2007, le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un PACS sont totalement exonérés de droits de succession, quelle que soit la valeur transmise (article 796-0 bis du CGI). Cette exonération ne dispense pas, en principe, du dépôt d'une déclaration de succession dès lors que l'actif brut excède 50 000 € (article 800 du CGI).

Attention, le partenaire de PACS n'hérite pas automatiquement. Sans testament, il n'a aucun droit dans la succession ; l'exonération fiscale ne joue donc que si un testament l'institue légataire.