Comment vendre un bien immobilier hérité ?

L'attestation immobilière, préalable obligatoire à la vente

Avant toute vente, la transmission du bien aux héritiers doit être constatée par une attestation immobilière, aussi appelée attestation de propriété, un acte notarié publié au service de la publicité foncière (articles 28 et 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Sans cette publication, les héritiers ne peuvent pas signer l'acte authentique de vente, car le notaire doit justifier de l'origine de propriété.

Un compromis de vente peut en pratique être signé plus tôt, dès que la dévolution successorale est établie par l'acte de notoriété (article 730-1 du Code civil) ; la publication de l'attestation interviendra au plus tard avant la signature définitive.

Vendre en indivision, unanimité, deux tiers ou partage

Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers sont en indivision, chacun détient une quote-part abstraite du bien. La vente de l'immeuble est un acte de disposition qui requiert en principe le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil).

En cas de blocage, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, selon la procédure de l'article 815-5-1 du Code civil, faire autoriser la vente par le tribunal judiciaire, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires, l'intention de vendre est exprimée devant notaire, signifiée aux autres indivisaires, et, à défaut d'accord dans les trois mois, le tribunal peut autoriser la vente, qui a alors lieu par licitation. Cette procédure est exclue en cas de démembrement de propriété du bien. Enfin, nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, chaque héritier peut provoquer le partage, qui peut aboutir à la vente du bien par licitation (article 815).

La plus-value, la valeur successorale sert de prix d'acquisition

Si le bien est revendu plus cher que sa valeur au décès, la plus-value est imposable. Le prix d'acquisition retenu est la valeur qui a servi de base aux droits de succession, c'est-à-dire celle de la déclaration de succession (article 150 VB du CGI), majorée, pour leur montant réel, des frais d'acquisition à titre gratuit, droits de succession afférents au bien et frais d'acte.

La plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention décomptée à partir du décès, exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention (article 150 VC du CGI) et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Conséquence pratique, une sous-évaluation du bien dans la déclaration de succession réduit peut-être les droits au décès, mais elle gonfle mécaniquement la plus-value imposable à la revente, en plus du risque de rectification fiscale. À l'inverse, vendre rapidement au prix déclaré ne dégage en principe aucune plus-value.

Répartition du prix et cas particuliers

• Le prix de vente est réparti entre les héritiers à proportion de leurs droits dans l'indivision, après paiement des dettes de la succession.
• L'exonération de résidence principale ne profite qu'à l'héritier qui occupait effectivement le bien comme sa propre résidence principale au jour de la vente (article 150 U, II-1° du CGI) ; la résidence principale du défunt n'est pas exonérée en tant que telle.
• Si les héritiers procèdent d'abord à un partage avec soulte, le droit de partage de 2,5 % s'applique sur l'actif net partagé (article 746 du CGI).
• En présence d'un héritier mineur ou majeur protégé, la vente requiert des autorisations spécifiques (juge des tutelles ou conseil de famille).