Associé non-résident d'une SCI, comment sont imposés les loyers, la plus-value et l'IFI ?

Une société transparente pour l'impôt, même avec un associé à l'étranger

La SCI qui loue nu relève de l'article 8 du Code général des impôts. Elle n'est pas imposée elle-même, elle dépose chaque année une déclaration 2072, simplifiée ou complète, qui répartit le résultat entre les associés, et chacun reporte sa quote-part de revenus fonciers sur sa propre déclaration, sur la 2044 puis la 2042. L'associé domicilié hors de France n'y échappe pas, les revenus d'immeubles situés en France, détenus directement ou par des parts de sociétés immobilières, sont imposables en France. Sa quote-part est taxée au barème avec le taux minimum de l'article 197 A, 20 % jusqu'au seuil de la tranche et 30 % au-delà, sauf à prouver que le taux moyen de l'ensemble de ses revenus mondiaux serait plus bas.

Les prélèvements sociaux s'ajoutent, 17,2 % dans le cas général, ramenés au prélèvement de solidarité de 7,5 % pour l'associé affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, qui n'est pas à la charge d'un régime français. Le micro-foncier reste possible pour l'associé qui détient aussi un bien loué nu en direct, sinon la quote-part de SCI passe par le régime réel.

La vente de l'immeuble par la SCI

Lorsque la SCI vend, la plus-value est calculée au niveau de la société puis imposée chez chaque associé selon sa situation. Pour l'associé non-résident, c'est le prélèvement de l'article 244 bis A, 19 %, avec les abattements pour durée de détention qui effacent l'impôt après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans, exactement comme pour un bien détenu en direct. La déclaration 2048-IMM est déposée par la société, et le notaire retient l'impôt le jour de l'acte.

Le représentant fiscal accrédité est dû dans les mêmes conditions que pour une personne physique, avec une lecture par associé. Les notaires l'écrivent ainsi, il en ira ainsi lorsque la fraction du prix de cession correspondant au total des parts des associés non-résidents sera supérieure à 150 000 €, le bien étant détenu depuis moins de 30 ans. Une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés suit d'autres règles, celles des sociétés, et son expert-comptable les applique avec le notaire.

La vente des parts, prépondérance immobilière et droits d'enregistrement

L'associé peut aussi céder ses parts plutôt que la société l'immeuble. Si la SCI est à prépondérance immobilière, c'est-à-dire si son actif est composé pour plus de 50 % de sa valeur d'immeubles situés en France, directement ou indirectement, la plus-value de cession des parts par un non-résident supporte le même prélèvement de 19 %, déclaré sur le formulaire 2048-M. L'acquéreur des parts paie de son côté les droits d'enregistrement de l'article 726 du CGI, 5 % du prix pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Ce que la SCI fait perdre au non-résident

Impots.gouv.fr l'écrit à propos de l'exonération de 150 000 € de l'article 150 U II 2°, elle ne s'applique pas si le bien est détenu via une personne morale, comme une SCI. Il en va de même de l'exonération de l'ancienne résidence principale vendue l'année qui suit le départ, réservée à la cession d'un logement par son propriétaire direct. Un couple qui a logé sa SCI familiale dans son ancienne maison avant de partir vivre à l'étranger perd donc ces deux exonérations, alors qu'il les aurait gardées en détenant la maison en nom propre.

Côté transmission, les parts d'une SCI qui détient un immeuble français sont des biens situés en France au sens de l'article 750 ter du CGI, à proportion de cet immobilier, et les droits de succession français s'appliquent, sous réserve des conventions, dont certaines traitent les parts comme des biens meubles imposables dans l'État du défunt. Le notaire le vérifie avant toute réorganisation.