Acheter un bien en France quand on vit à l'étranger, quelles étapes et quels frais ?

Qui peut acheter, et sous quel droit

Une personne qui vit hors de France achète un appartement à Lyon ou une maison dans le Var exactement comme un résident. Aucun texte n'exige une nationalité, un titre de séjour ou un compte bancaire en France pour devenir propriétaire d'un immeuble. En matière immobilière, la loi applicable est celle du lieu où se trouve le bien, et c'est donc le droit français qui règle la vente, la publicité foncière et les garanties de l'acquéreur. Les notaires le rappellent, l'acquéreur non-résident est traité comme tout autre, avec un examen attentif de son état civil et de son régime matrimonial, parce qu'un mariage célébré à l'étranger peut relever d'une loi étrangère pour le partage des biens.

Le notaire est le seul professionnel qui reçoit l'acte de vente en France. Il en vérifie les titres, purge les droits de préemption, calcule et verse les droits à l'État, publie la mutation et garantit le paiement. L'acheteur peut choisir son propre notaire, en plus de celui du vendeur, sans frais supplémentaires, les deux se partagent les émoluments.

Les étapes, de l'offre à l'acte, sans prendre l'avion

Tout commence par une offre d'achat écrite, acceptée par le vendeur. Vient ensuite l'avant-contrat, promesse ou compromis, que le notaire rédige, et qui déclenche le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, 10 jours calendaires qui courent du lendemain de la première présentation de la lettre qui notifie l'acte, ou de sa remise. Pour un acquéreur à l'étranger, la notification par lettre recommandée électronique, admise par le texte dès lors qu'elle garantit la date de réception, évite les semaines de poste internationale.

L'acheteur n'a pas besoin d'être présent. Il signe l'avant-contrat et l'acte par procuration, reçue par un notaire français ou établie devant un consulat ou un notaire local avec apostille, ou bien par comparution à distance, le notaire recueillant sa signature électronique en visioconférence selon le décret du 20 novembre 2020. BRIVEO fait signer son propre mandat et ses documents par signature électronique, et l'agent accompagne la visite, la contre-visite et la remise des clés pour le compte de l'acquéreur absent.

Les conditions suspensives, prêt, urbanisme, absence de préemption, protègent l'acheteur entre l'avant-contrat et l'acte. Le prix et les frais sont virés sur le compte du notaire à la Caisse des dépôts avant la signature, depuis un compte ouvert au nom de l'acquéreur, et la propriété est transférée le jour de l'acte.

Les frais d'acquisition, et la hausse des droits depuis 2025

Ce que l'on appelle frais de notaire regroupe trois postes. Les droits de mutation, versés à l'État et aux collectivités, en sont la plus grande part. Les émoluments du notaire suivent un barème national proportionnel au prix. Les débours remboursent les pièces que l'étude a payées, extraits cadastraux, documents d'urbanisme, état hypothécaire. Les études notariales retiennent de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, de 2 à 3 % dans le neuf, où la TVA remplace l'essentiel des droits.

L'article 116 de la loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur droit d'enregistrement de 4,5 % « dans la limite de 5 % », pour 3 ans à compter du 1er avril 2025, et la loi de finances pour 2026 en a retouché le calendrier d'entrée en vigueur. La hausse ne s'applique pas lorsque le bien constitue une première propriété pour l'acquéreur, qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédentes, et qu'il l'affecte à sa résidence principale. Un non-résident qui achète une résidence secondaire ou un bien à louer paie donc le taux relevé.

Ce que le notaire vérifie, identité et origine des fonds

Le notaire est assujetti à la lutte contre le blanchiment. Il identifie l'acquéreur sur un passeport ou une carte d'identité en cours de validité, demande les actes d'état civil, traduits si besoin, et doit documenter l'origine économique des fonds. La direction générale des finances publiques et Tracfin le disent sans détour, une attestation de disponibilité des fonds sur un compte ne suffit pas, il faut un justificatif de leur origine, offre de prêt, acte de vente d'un bien précédent, déclaration de succession ou acte de donation, relevés montrant une épargne constituée. Le virement doit partir d'un compte au nom de l'acquéreur, jamais d'un tiers.

Un financement en France reste possible. Les banques françaises prêtent aux non-résidents, avec des conditions qui varient selon le pays de résidence, la devise des revenus et l'apport, et la condition suspensive de prêt protège l'acheteur si le crédit est refusé. Un emprunt dans le pays de résidence, garanti par une hypothèque sur le bien français, demande en revanche l'intervention du notaire pour l'inscription.

Après l'achat, ce que le propriétaire non-résident doit à la France

Devenir propriétaire en France ouvre un dossier au service des impôts des particuliers non-résidents. La taxe foncière est due chaque année, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires aussi lorsque le logement n'est pas loué à l'année, les loyers éventuels sont imposables en France au taux minimum, et le patrimoine immobilier français entre dans l'impôt sur la fortune immobilière au-delà du seuil. Chacun de ces points a sa question dans ce guide. Les impôts se paient par prélèvement depuis un compte de la zone SEPA, un compte français n'est pas obligatoire.