Antilles, Réunion, Guyane, qu'est-ce qui change pour un non-résident qui vend ou achète outre-mer ?

Guide dirigé par Arthur Merlino, fondateur de BRIVEOVérifié par l'équipe BriveoMis à jour le 28/10/2026

La Guadeloupe, la Martinique, La Réunion, la Guyane et Mayotte sont des départements français, et le non-résident qui y vend ou y achète suit le droit commun décrit dans ce guide, prélèvement de 19 % sur la plus-value, prélèvements sociaux, représentant fiscal au-delà de 150 000 €, droits de mutation, notaire et publicité foncière. Trois différences comptent. Le taux minimum d'imposition des loyers y est ramené à 14,4 % et 20 % pour les revenus de source ultramarine. La TVA sur un logement neuf est au taux local de 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, et n'est provisoirement pas applicable en Guyane ni à Mayotte. Et l'état des risques pèse davantage, cyclones, séismes, submersion marine, dans un dossier de vente que le vendeur à l'étranger confie à un agent sur place.

Le même droit qu'en métropole, le même notaire, les mêmes prélèvements

Un propriétaire installé à Paris, à Londres ou à Montréal qui vend sa maison au Lamentin ou son appartement à Saint-Denis de La Réunion est un non-résident au sens fiscal s'il n'a pas son domicile en France, et un résident s'il vit en métropole, les départements d'outre-mer faisant partie du territoire fiscal français. Dans le premier cas, tout ce guide s'applique tel quel, prélèvement de 19 % sur la plus-value, abattements pour durée de détention, prélèvements sociaux de 17,2 % ou 7,5 %, représentant fiscal accrédité au-delà de 150 000 € hors Espace économique européen, exonérations de l'ancienne résidence principale et de l'article 150 U II 2°.

La vente passe par un notaire du département, qui notifie les droits de préemption, celui de la commune et, pour les terres agricoles, de la Safer, et publie l'acte au service de la publicité foncière local. Les droits de mutation suivent le même barème, et les conseils départementaux d'outre-mer ont, comme les autres, pu relever leur taux. Le prix au mètre carré et le marché de chaque commune sont lus dans les ventes publiées, et BRIVEO publie les pages de Fort-de-France, de Pointe-à-Pitre, de Saint-Denis ou de Cayenne comme celles de métropole.

Ce qui change, le taux minimum et la TVA

Le BOFiP le précise à propos de l'article 197 A, l'impôt sur le revenu dû par les personnes domiciliées hors de France sur leurs revenus de source française ne peut être inférieur à 20 % du revenu imposable, et ce taux est fixé à 14,4 % pour l'ensemble des revenus ayant leur source dans les départements d'outre-mer. Au-delà du seuil de la tranche, les taux majorés sont de 30 % en métropole et de 20 % outre-mer. Les loyers d'un appartement de Pointe-à-Pitre perçus par un propriétaire vivant en Belgique sont donc imposés au moins à 14,4 %, et non 20 %.

Pour un achat dans le neuf, impots.gouv.fr rappelle qu'en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion le taux normal de TVA est fixé à 8,5 % et le taux réduit à 2,1 %, et que la TVA n'est provisoirement pas applicable en Guyane ni à Mayotte. Un logement neuf acheté à Fort-de-France supporte donc une TVA bien plus faible qu'en métropole, et aucune à Cayenne, ce qui pèse sur le prix affiché et sur la comparaison avec l'ancien, dont les droits de mutation restent ceux du droit commun.

Point	Métropole	Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte
Prélèvement sur la plus-value	19 %	19 %, identique
Taux minimum sur les loyers	20 % puis 30 %	14,4 % puis 20 %
TVA sur un logement neuf	Taux normal de métropole	8,5 % en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion, aucune en Guyane et à Mayotte
Représentant fiscal	Au-delà de 150 000 € hors EEE	Identique
État des risques dans le dossier de vente	Selon la commune	Cyclones, séismes, submersion marine, mouvements de terrain, presque partout

Métropole et outre-mer, ce qui diffère pour le non-résident

Vendre ou acheter à des milliers de kilomètres

La distance, ici, se compte en heures d'avion, et la vente se prépare comme depuis l'étranger. Le diagnostiqueur et l'agent ouvrent la porte, l'état des risques et pollutions est joint dès l'annonce, et la signature se fait par procuration ou par comparution à distance devant le notaire du département. Le décalage horaire avec l'Europe ou l'Amérique du Nord se gère dans les créneaux de visioconférence du notaire, et le prix est viré sur le compte du vendeur où qu'il soit.

Les copropriétés y sont nombreuses, et le vendeur réunit les mêmes pièces qu'en métropole, règlement, procès-verbaux, carnet d'entretien, pré-état daté. Les terres, en Guyane et aux Antilles, relèvent souvent de régimes fonciers particuliers, indivisions anciennes, zone des cinquante pas géométriques sur le littoral, que le notaire éclaircit avant toute mise en vente.

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Questions fréquentes

Je vis en métropole et je vends ma maison en Martinique, suis-je non-résident ?

Non, vous êtes domicilié en France, la Martinique en fait partie fiscalement, et vous suivez les règles des résidents, exonération de la résidence principale comprise si c'était la vôtre. Ce guide concerne ceux qui vivent hors de France.

Mes loyers de Saint-Denis de La Réunion sont-ils taxés à 20 % ou à 14,4 % ?

Au taux minimum de 14,4 % jusqu'au seuil de la tranche, puis 20 %, parce que leur source est outre-mer, avec la possibilité de demander le taux moyen de vos revenus mondiaux s'il est plus bas.

Acheter sur plan à Cayenne, y a-t-il de la TVA ?

Non, la TVA n'est provisoirement pas applicable en Guyane ni à Mayotte. En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, elle s'applique au taux local, bien inférieur à celui de métropole.

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