Je loue un meublé en France depuis l'étranger, quel régime fiscal s'applique ?

Des bénéfices commerciaux, imposés en France

Louer meublé, c'est fournir un logement équipé pour y vivre tout de suite, et le Code général des impôts y voit une activité commerciale. Les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, quelle que soit la résidence du propriétaire, parce que l'immeuble est en France. Impots.gouv.fr le dit au non-résident qui s'interroge, les revenus d'immeubles situés en France sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux selon que le logement est loué nu ou meublé.

Le loueur est non professionnel tant que les recettes du foyer restent inférieures à 23 000 € TTC par an, ou inférieures à ses autres revenus d'activité. Pour un non-résident, cette seconde comparaison a longtemps joué contre lui, l'administration ne retenant que ses revenus français, de sorte qu'un expatrié dont les seuls revenus de source française étaient des loyers meublés devenait professionnel malgré lui. La foire aux questions de mars 2026 annonce le changement, à compter de l'imposition des revenus de 2026, l'administration comparera les recettes françaises aux revenus professionnels mondiaux, salaires et bénéfices perçus à l'étranger compris, pour assurer une égalité de traitement entre résidents et non-résidents.

Micro-BIC ou réel, les seuils des revenus de 2025

Le micro-BIC s'applique de plein droit sous le seuil de recettes, avec un abattement forfaitaire qui tient lieu de toutes les charges. Pour les revenus de 2025, le seuil est de 77 700 € hors taxes et l'abattement de 50 % pour une location classique ou un meublé de tourisme classé, et de 15 000 € avec 30 % pour un meublé de tourisme non classé, la location de courte durée sans classement. Le résultat se porte sur la déclaration 2042-C-PRO.

Au-dessus du seuil, ou sur option, le régime réel déduit les charges effectives, intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, et surtout l'amortissement du bien et des meubles, qui ramène souvent le bénéfice imposable à zéro pendant des années. Il impose une comptabilité et le dépôt de la liasse 2031 par l'espace professionnel d'impots.gouv.fr, que l'administration rend obligatoire au réel, résident ou non. Un expert-comptable à distance s'en charge pour la plupart des expatriés.

Le taux minimum et les prélèvements sociaux du non-résident

Le bénéfice, après abattement ou charges, entre dans l'impôt sur le revenu du non-résident avec le taux minimum de l'article 197 A, 20 % jusqu'au seuil de la tranche et 30 % au-delà, sauf à justifier d'un taux moyen mondial plus bas. Les prélèvements sociaux s'ajoutent, et l'administration apporte ici une précision qui surprend, le non-résident qui loue meublé est redevable du prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % même s'il est affilié à un régime de sécurité sociale en Suisse ou dans un pays de l'Union européenne permettant d'être exonéré de la CSG et de la CRDS. Les autres paient 17,2 %.

Le loueur doit s'immatriculer sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours qui suivent le début de la location, pour obtenir un numéro SIRET, et le meublé de tourisme se déclare en mairie, avec un numéro d'enregistrement dans les communes qui l'exigent. Le logement conservé à sa disposition une partie de l'année reste soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Gérer à distance, puis vendre

À distance, un mandataire reçoit les locataires, encaisse et rend compte, qu'il s'agisse d'un gestionnaire, d'une conciergerie pour la courte durée ou d'un proche muni d'un mandat. Le propriétaire garde la main sur les déclarations, que l'espace particulier et l'espace professionnel d'impots.gouv.fr permettent de déposer depuis n'importe quel pays. Quand vient la vente, le meublé se vend libre ou occupé, la plus-value suit les règles du non-résident décrites dans ce guide, et le mandat BRIVEO se signe électroniquement, l'agent faisant visiter entre deux locations.