Je vis en Suisse, comment vendre ou acheter un bien en France ?

La convention de 1966 donne la plus-value à la France

Le paragraphe 1 de l'article 15 de la convention entre la France et la Suisse du 9 septembre 1966 est sans ambiguïté, les gains provenant de l'aliénation des biens immobiliers sont imposables dans l'État où lesdits biens sont situés. Le BOFiP ajoute que le prélèvement français appliqué à un résident suisse ne peut excéder celui d'un résident de France, ce que le Conseil d'État avait jugé le 20 novembre 2013, et le taux est aujourd'hui le même pour tous, 19 % au titre de l'article 244 bis A du Code général des impôts, libératoire de l'impôt sur le revenu.

De son côté, la Suisse exonère en règle générale le gain déjà imposé en France, tout en pouvant en tenir compte pour fixer le taux applicable au reste des revenus, selon le canton et la convention. La fiduciaire du vendeur le confirme au moment de la déclaration cantonale, avec l'attestation du notaire français sur l'impôt payé.

Prélèvements sociaux, 7,5 % pour l'affilié au régime suisse

Les prélèvements sociaux sur la plus-value atteignent 17,2 % dans le cas général. Le I ter de l'article L. 136-7 du Code de la sécurité sociale en exonère les personnes qui relèvent d'un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, sans être à la charge d'un régime français. La notice du formulaire 2048-IMM le confirme en toutes lettres pour les personnes relevant d'un régime de sécurité sociale suisse, exonérées de CSG et de CRDS, qui ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le vendeur le prouve par une attestation d'affiliation à l'AVS ou à son assurance-maladie suisse, remise au notaire avant l'acte.

Le frontalier qui travaille à Genève mais habite en Haute-Savoie ou dans l'Ain n'est pas concerné par cette page, il est résident fiscal de France, imposé comme tel, et il relève le plus souvent de l'assurance-maladie suisse ou de la Sécurité sociale française selon son droit d'option.

Représentant fiscal et exonérations, ce qui change hors de l'Espace économique européen

La Suisse n'est pas partie à l'accord sur l'Espace économique européen. Le résident suisse qui vend un bien en France pour plus de 150 000 €, détenu depuis moins de 30 ans, doit donc désigner un représentant fiscal accrédité, qui engage sa responsabilité sur le calcul de la plus-value et sur l'impôt. En dessous du seuil, ou pour un bien détenu depuis plus longtemps, la dispense est de plein droit. La question consacrée au représentant fiscal détaille qui peut l'être et ce qu'il coûte.

L'exonération de l'article 150 U II 2° du CGI, 150 000 € de plus-value nette, dépend de la nationalité et non de la résidence. Elle est ouverte aux ressortissants d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'Espace économique européen, qui ont été domiciliés fiscalement en France de façon continue pendant au moins 2 ans avant la cession, et qui vendent au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant leur départ, ou sans limite s'ils ont la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédente. Un Français parti vivre à Lausanne y a droit une fois. Un Suisse qui n'a pas la nationalité d'un État de l'Union n'y a pas droit. L'exonération de l'ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ, elle, ne regarde pas la nationalité mais l'État d'installation, qui doit être membre de l'Union ou lié à la France par une convention d'assistance administrative et une convention d'assistance au recouvrement, point que le notaire vérifie pour la Suisse avant de l'appliquer.

Acheter en France depuis la Suisse, loyers et fortune immobilière

Rien n'empêche un résident suisse d'acheter en France, la question consacrée à l'achat depuis l'étranger décrit le parcours, du compromis signé à distance à l'origine des fonds vérifiée par le notaire. Une fois propriétaire, il déclare ses loyers en France au taux minimum de 20 % ou 30 %, la convention de 1966 attribuant aussi les revenus immobiliers à l'État de situation, et la Suisse les exonère avec prise en compte pour le taux. La même convention couvre les impôts sur la fortune, l'immeuble français reste donc soumis à l'impôt sur la fortune immobilière en France au-delà de 1,3 million d'euros, et l'impôt cantonal sur la fortune en tient compte selon les règles du canton.