Donner un bien situé en France à mes enfants quand je vis à l'étranger, comment faire ?

Guide dirigé par Arthur Merlino, fondateur de BRIVEOVérifié par l'équipe BriveoMis à jour le 28/10/2026

Un immeuble situé en France se donne par acte notarié, devant un notaire français, quelle que soit la résidence du donateur ou du donataire, et les droits de donation français s'appliquent toujours à cet immeuble en vertu de l'article 750 ter du Code général des impôts. Les abattements sont ceux de tout donataire, 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans, puis le barème en ligne directe de 5 % à 45 %. Le donateur peut garder l'usufruit, les droits ne portent alors que sur la nue-propriété, évaluée d'après l'âge du donateur. Personne n'a à se déplacer, chacun signe par procuration authentique ou par comparution à distance. Le pays de résidence peut taxer aussi, et les quelques conventions signées par la France en matière de donation règlent le partage.

Un acte notarié français, et des droits français sur l'immeuble

Le Code civil veut que toute donation soit passée devant notaire, et la mutation d'un immeuble situé en France doit être publiée au service de la publicité foncière, ce que seul un notaire français peut faire. Un parent installé à Montréal ou à Dubaï qui veut transmettre son appartement de Bordeaux passe donc par un notaire en France, qui reçoit l'acte avec les procurations des absents, établies sous forme authentique parce que la donation l'exige.

L'article 750 ter du Code général des impôts fixe trois cas où les droits français sont dus. Lorsque le donateur est domicilié en France, sur tous les biens donnés. Lorsque le donataire est domicilié en France et l'a été au moins 6 années au cours des 10 dernières, sur tous les biens reçus. Et dans tous les cas, sur les biens situés en France, l'immeuble bien sûr, mais aussi les parts de sociétés à proportion de leur immobilier français. Un immeuble français donné par un non-résident à un enfant non-résident est donc taxé en France, les notaires le résument ainsi, si les biens sont situés en France, ils sont imposables en France.

Abattements et barème, les mêmes pour tous

Impots.gouv.fr le dit simplement, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant sans payer de droits, et l'abattement peut être utilisé tous les 15 ans en une fois ou en plusieurs dons. Un couple transmet ainsi le double à chaque enfant. Les petits-enfants ont droit à 31 865 €, les arrière-petits-enfants à 5 310 €, l'époux ou le partenaire de PACS à 80 724 €, un frère ou une sœur à 15 932 €, un neveu ou une nièce à 7 967 €, et une personne handicapée à 159 325 € de plus, cumulables. Les notaires précisent que ces abattements s'appliquent même si le donataire est non-résident fiscal français.

Au-delà de l'abattement, la part taxable supporte le barème en ligne directe ci-dessous. C'est le donataire qui paie les droits, mais le donateur peut les prendre à sa charge sans que cela soit regardé comme une donation supplémentaire. Les donations de moins de quinze ans sont rappelées au décès du donateur pour le calcul des abattements de la succession.

Part taxable	Taux
Jusqu'à 8 072 €	5 %
De 8 073 € à 12 109 €	10 %
De 12 110 € à 15 932 €	15 %
De 15 933 € à 552 324 €	20 %
De 552 325 € à 902 838 €	30 %
De 902 839 € à 1 805 677 €	40 %
Au-delà de 1 805 677 €	45 %

Barème des droits de donation en ligne directe, après abattement

Garder l'usufruit, et donner à distance

La donation avec réserve d'usufruit est la forme la plus courante pour un logement. Le parent garde le droit d'occuper le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès, l'enfant reçoit la nue-propriété, et les droits ne sont calculés que sur cette nue-propriété, dont la valeur dépend de l'âge du donateur selon le barème de l'article 669, de 10 % de la pleine propriété pour un donateur de moins de 21 ans à 90 % au-delà de 91 ans. Au décès, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires. La question consacrée à la vente d'un bien démembré décrit ce qui se passe si le bien est vendu entre-temps.

Rien n'oblige à voyager. Le donateur et le donataire signent par procuration reçue par un notaire, en France ou à l'étranger avec apostille ou légalisation, ou par comparution à distance en visioconférence devant le notaire français. L'acte vaut déclaration, le notaire liquide et verse les droits. Pour un don qui ne passe pas par un acte, don de somme d'argent ou don manuel, la déclaration se fait sur le formulaire 2735 dans le mois, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents lorsque le donataire vit hors de France. Le pays de résidence peut taxer de son côté, la France n'ayant signé qu'une poignée de conventions en matière de donation, et le notaire regarde la convention applicable avant de fixer la stratégie.

Donataire	Abattement
Enfant, par parent	100 000 €
Petit-enfant	31 865 €
Arrière-petit-enfant	5 310 €
Époux ou partenaire de PACS	80 724 €
Frère ou sœur	15 932 €
Neveu ou nièce	7 967 €
Personne handicapée, en plus de l'abattement de parenté	159 325 €

Abattements de droits de donation, renouvelables tous les quinze ans

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Questions fréquentes

Nous vivons en Allemagne, mon mari et moi, et voulons donner notre appartement de Strasbourg à nos deux enfants, qui restent en Allemagne. Qui taxe ?

La France, parce que l'immeuble est en France, avec 100 000 € d'abattement par parent et par enfant. L'Allemagne peut taxer aussi selon sa propre loi, et la convention franco-allemande en matière de successions et de donations règle la double imposition. Le notaire français reçoit l'acte avec vos procurations.

Puis-je donner la nue-propriété et garder l'usufruit en vivant à l'étranger ?

Oui, la réserve d'usufruit ne dépend pas de la résidence. Vous gardez les loyers ou l'usage, les droits portent sur la seule nue-propriété, et vos loyers restent imposables en France selon les règles du non-résident.

Faut-il déclarer la donation dans mon pays de résidence ?

Souvent oui, chaque État applique sa propre loi au donateur ou au donataire qui y réside. Le notaire français vous remet une copie de l'acte et un relevé des droits payés en France, que votre conseil local utilise pour l'imputation ou l'exonération prévue par la convention, s'il en existe une.

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