Peut-on se rétracter après une offre d'achat ?

Le droit de rétractation de 10 jours

L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation accorde à l'acquéreur non professionnel un délai de rétractation de dix jours pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à un logement, ou la vente d'immeubles à construire.

Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'avant-contrat (compromis ou promesse), ou de sa remise en main propre lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel. Il se compte en jours calendaires ; si le dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Pendant ces dix jours, vous pouvez renoncer à l'achat sans avoir à motiver votre décision et sans pénalité. Il suffit de notifier votre rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception (ou tout moyen offrant une date certaine) avant l'expiration du délai.

Avant l'avant-contrat : la nuance de l'offre d'achat

Le droit de rétractation de 10 jours s'attache à l'avant-contrat, pas à la simple offre d'achat. Or, dès que le vendeur accepte par écrit votre offre sans réserve, la vente est en principe formée au sens de l'article 1583 du Code civil.

En pratique, l'acquéreur non professionnel d'un logement n'est toutefois pas définitivement lié à ce stade, car il retrouve son droit de rétractation légal lors de la signature de l'avant-contrat, qui matérialise et sécurise l'engagement. C'est pourquoi la vente d'un logement passe systématiquement par un compromis ou une promesse notifié à l'acquéreur, déclenchant le délai de 10 jours.

Restitution des sommes et absence de versement anticipé

Si vous vous rétractez dans le délai, toute somme versée doit vous être restituée sans retenue. Le professionnel dépositaire des fonds dispose d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation pour vous rembourser.

Le Code protège aussi l'acquéreur en amont : lorsque l'acte est conclu sans l'intervention d'un professionnel disposant d'une garantie financière, aucun versement ne peut être exigé de l'acquéreur avant l'expiration du délai de rétractation, sous peine de sanction pénale (article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation). En pratique, le dépôt de garantie est séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier, jamais remis directement au vendeur.