Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Les diagnostics obligatoires dépendent du bien et de l'opération. À la vente figurent notamment le DPE, l'amiante, le plomb (CREP), l'état des risques (ERP), le gaz, l'électricité, les termites, l'assainissement non collectif et le mesurage Carrez. À la location, un socle plus réduit s'applique.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) à la vente
Lors d'une vente, le vendeur doit annexer à la promesse puis à l'acte un dossier de diagnostic technique (DDT) regroupant l'ensemble des diagnostics applicables au bien. Leur nombre dépend de l'ancienneté, de la localisation, du type de bien et des équipements présents.
Certains diagnostics ne sont exigés que sous conditions : par exemple le diagnostic termites uniquement dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, ou l'assainissement non collectif uniquement pour les biens non raccordés au tout-à-l'égout.
- DPE (diagnostic de performance énergétique)
- Amiante (immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997)
- Plomb / CREP (logements construits avant le 1er janvier 1949)
- État des risques et pollutions - ERP (selon la zone)
- État de l'installation intérieure de gaz (installation de plus de 15 ans)
- État de l'installation intérieure d'électricité (installation de plus de 15 ans)
- Termites (dans les zones délimitées par arrêté préfectoral)
- Assainissement non collectif (biens non raccordés au réseau public)
- Mesurage loi Carrez (lots en copropriété)
- Audit énergétique (monopropriété, selon la classe et le calendrier)
Les diagnostics obligatoires à la location
Pour une location de logement à usage de résidence principale, le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique plus restreint, annexé au bail. Il comprend notamment le DPE, le CREP (plomb) pour les logements d'avant 1949, l'état des risques (ERP) et, selon les cas, les états des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans.
Le DPE en location est opposable et conditionne, via le critère de décence énergétique, la possibilité même de louer le bien.
- DPE
- CREP / plomb (logements d'avant 1949)
- État des risques et pollutions (ERP), selon la zone
- État des installations de gaz et d'électricité de plus de 15 ans
- Amiante : constat tenu à disposition du locataire sur demande
Validité et responsabilité
Chaque diagnostic a sa propre durée de validité : 10 ans pour le DPE, 6 mois pour le diagnostic termites, 3 ans pour le gaz et l'électricité à la vente, 6 mois pour l'ERP. Le diagnostic amiante est en principe à durée illimitée lorsque le constat est négatif, mais les constats réalisés avant le 1er avril 2013 doivent être renouvelés. Ces durées doivent être vérifiées au moment de l'opération.
Un diagnostic manquant, périmé ou erroné peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur. En cas d'absence de certains diagnostics, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour les éléments concernés, et l'acquéreur peut se retourner contre lui.
Questions fréquentes
Tous les diagnostics sont-ils exigés pour chaque bien ?
Non. La liste dépend du bien : année de construction, localisation en zone à risque, présence d'installations de gaz ou d'électricité, raccordement à l'assainissement, statut en copropriété. Le diagnostiqueur détermine ceux qui s'appliquent à votre logement.
Qui paie les diagnostics, le vendeur ou l'acheteur ?
À la vente, les diagnostics sont à la charge du vendeur, qui doit constituer le dossier de diagnostic technique. En location, ils incombent au bailleur. Le coût peut néanmoins être un point de négociation dans certaines situations.
Que se passe-t-il si un diagnostic manque ?
L'absence de certains diagnostics prive le vendeur du bénéfice de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés pour l'élément concerné. L'acquéreur peut alors demander réparation, voire l'annulation de la vente ou une réduction du prix selon les cas.
À lire aussi
- Code de la construction et de l'habitation, articles L.271-4 à L.271-6 (dossier de diagnostic technique)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (diagnostics en location)
- Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez)
- Service-Public.fr - Diagnostics immobiliers obligatoires
- Notaires de France - Le dossier de diagnostic technique
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