Peut-on vendre une passoire thermique (classe F ou G) ?

Vendre une passoire thermique reste parfaitement légal

Contrairement à une idée reçue, il n'existe aucune interdiction de vendre un logement classé F ou G au DPE, ni aucune obligation de réaliser des travaux de rénovation avant la vente. Le vendeur d'une passoire thermique conserve toute liberté de vendre son bien en l'état, à un acquéreur qui achète en connaissance de cause.

L'interdiction qui frappe progressivement les logements énergivores concerne la mise en location, pas la vente. Un propriétaire peut donc vendre un bien classé G même s'il ne peut plus légalement le louer, ce qui explique une part croissante des mises en vente de passoires thermiques.

• Vente autorisée en classes F et G sans plafond ni condition de performance
• Aucune obligation légale de travaux à la charge du vendeur
• L'acquéreur achète librement, y compris pour rénover ou pour un usage autre que la location

Les obligations renforcées du vendeur d'une passoire thermique

Si la vente est libre, elle est mieux encadrée pour informer l'acquéreur. Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement en monopropriété classé F ou G impose la remise d'un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE. Cet audit présente des scénarios de travaux permettant d'atteindre une meilleure classe énergétique. Les appartements en copropriété ne sont pas soumis à cet audit à la vente.

Par ailleurs, l'annonce immobilière doit afficher la classe énergétique et la classe climat (étiquettes DPE) et, pour un bien classé F ou G, comporter la mention indiquant qu'il s'agit d'un logement à consommation énergétique excessive. L'estimation des dépenses annuelles d'énergie doit également figurer dans l'annonce.

• DPE en cours de validité obligatoire
• Audit énergétique réglementaire à remettre dès la première visite (F et G en monopropriété)
• Mention "logement à consommation énergétique excessive" dans l'annonce
• Affichage des étiquettes énergie et climat, et estimation des coûts annuels d'énergie

Conséquences pratiques sur le prix et la négociation

Un logement énergivore se vend, mais l'acquéreur intègre le coût des travaux dans son offre. L'audit énergétique, en chiffrant les scénarios de rénovation, sert souvent de base de négociation. Un vendeur averti anticipe cette décote en préparant un dossier technique complet.

Depuis l'entrée en vigueur des interdictions de location, une passoire thermique non louable perd une partie de son intérêt pour les investisseurs, ce qui peut peser sur la demande. À l'inverse, elle attire les acquéreurs prêts à rénover, éventuellement aidés par des dispositifs publics comme MaPrimeRénov', dont les conditions évoluent régulièrement.