Loi Carrez ou surface habitable (loi Boutin), laquelle s'applique à votre bien ?

La loi Hoguet ne contient aucune surface, ce qu'elle régit vraiment

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglemente « les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ». Son article 1er énumère ces activités en neuf points, achat, vente, recherche, échange, location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis, opérations sur fonds de commerce, souscription et cession de parts ou actions de sociétés immobilières, gestion immobilière, vente de listes ou de fichiers, jouissance d'immeuble à temps partagé, fonctions de syndic de copropriété. Son article 3 subordonne l'exercice de ces activités à la détention d'une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, à une garantie financière lorsque le professionnel manie des fonds, et à une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle. Son article 6 impose que les conventions conclues avec ces professionnels soient rédigées par écrit. À aucun endroit ce texte ne dit comment mesurer un logement.

D'où vient alors la confusion ? De l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. Cet arrêté est pris au visa des articles L. 111-1 et L. 112-1 du code de la consommation et de l'article 6-1 de la loi Hoguet, c'est bien un texte de l'écosystème Hoguet. Il impose une surface, mais dans un seul cas. Son article 4 vise « toute publicité effectuée par l'un des professionnels visés à l'article 1er, et relative à la location ou à la sous-location non saisonnière d'un bien déterminé » ; son paragraphe II exige d'y faire figurer « la commune et, le cas échéant, l'arrondissement » ainsi que « la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable ». Son article 3, consacré aux publicités de vente, exige le prix de vente, l'indication de la partie qui supporte les honoraires et le montant TTC des honoraires à la charge de l'acquéreur exprimé en pourcentage. Aucune surface.

Attention à ne pas surinterpréter, l'arrêté ne contient pas toutes les obligations d'une annonce de vente. L'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation impose, pour un lot de copropriété, de mentionner le statut de copropriété, le nombre de lots et la quote-part moyenne annuelle du budget prévisionnel, et l'article L. 126-33 du même code impose les mentions du diagnostic de performance énergétique. Mais aucun de ces textes n'impose de surface dans une annonce de vente.

Autrement dit, c'est un arrêté pris dans le cadre du régime Hoguet qui impose une surface dans les annonces de location non saisonnière publiées par un professionnel, et beaucoup résument cela par « surface loi Hoguet ». Le raccourci est faux et il coûte cher, parce qu'il fait chercher la mauvaise règle au mauvais endroit.

Briveo est le nom commercial de Liberty House Real Estate SAS, titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » délivrée par la CCI de Paris Ile-de-France. Nous sommes donc directement soumis à cette loi Hoguet et à l'arrêté du 10 janvier 2017.

Carrez ou surface habitable, le tableau qui répond en dix secondes

Les deux surfaces ne se calculent pas de la même façon, ne figurent pas dans les mêmes documents et ne se sanctionnent pas de la même manière. Elles peuvent parfaitement différer de plusieurs mètres carrés pour le même logement, sans qu'aucune des deux soit fausse.

Pièce par pièce, ce qui compte, ce qui ne compte pas

C'est ici que les deux surfaces divergent réellement, et c'est ce que la plupart des pages omettent. Un même logement peut afficher 74 m² Carrez et 68 m² habitables sans la moindre erreur de mesure.

La règle de lecture est simple. L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ne pose que trois conditions, le local doit relever de la partie privative du lot, il doit être clos et couvert, et sa hauteur sous plafond doit atteindre 1,80 m. Le texte ne se demande jamais si le local est habitable. L'article R. 156-1 du CCH, lui, écarte nommément une liste de locaux, qu'ils soient clos et couverts ou non.

Un point mérite d'être connu, la Cour de cassation juge que le mesurage se rapporte à l'état réel des lieux et non à la seule désignation figurant au règlement de copropriété. Une cave régulièrement transformée en pièce, distincte de la cave et d'une hauteur supérieure à 1,80 m, a ainsi été comptée dans la superficie privative (Cass. 3e civ., 5 décembre 2007, n° 06-19.550).

Ce que vous risquez si la surface est fausse

À la vente d'un lot de copropriété, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 organise deux sanctions distinctes.

Première sanction, l'absence totale de mention. Si aucune superficie ne figure dans la promesse ou dans le contrat, la nullité de l'acte peut être invoquée sur ce fondement. L'action doit être engagée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Et la signature de cet acte authentique, s'il mentionne la superficie, entraîne la déchéance du droit d'agir en nullité contre la promesse ou le contrat qui l'a précédé.

Seconde sanction, l'écart de mesure. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance. Dans le sens inverse, si la superficie réelle est supérieure, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, le texte est asymétrique, et c'est voulu.

Un exemple chiffré. Un appartement est vendu 300 000 € pour une superficie annoncée de 62 m². Le remesurage établit 58 m². L'écart est de 4 m², soit 6,45 % de la superficie annoncée, le seuil d'un vingtième est franchi. La diminution du prix est proportionnelle à la moindre mesure, soit 300 000 × 4 / 62 = 19 354,84 €. Avec 60 m² annoncés et 58 m² réels, l'écart tombe à 3,33 % et aucune diminution n'est due au titre de l'article 46.

À la location, le mécanisme est différent. Si la surface habitable ne figure pas dans le bail, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat, de mettre le bailleur en demeure de porter cette information au bail ; à défaut de réponse dans un délai d'un mois ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge d'une demande en diminution de loyer dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure. Si la surface figure au bail mais qu'elle est inférieure de plus d'un vingtième à la réalité, l'article 3-1 de la même loi ouvre droit à une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté, le bailleur dispose de deux mois pour répondre à la demande, le juge peut être saisi dans les quatre mois de cette même demande, et la diminution prend effet à la date de signature du bail, sauf si la demande intervient plus de six mois après la prise d'effet du bail, auquel cas elle ne joue qu'à compter de la demande.

Enfin, l'annonce elle-même est sanctionnée, lorsqu'elle émane d'un professionnel. Tout manquement à l'article L. 112-1 du code de la consommation et aux textes pris pour son application, dont l'arrêté du 10 janvier 2017, est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article L. 131-5 du code de la consommation). L'absence des mentions relatives au diagnostic de performance énergétique dans une annonce de vente ou de location relève, elle, de l'article L. 126-33 du code de la construction et de l'habitation, qui prévoit sa propre amende administrative, plafonnée à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Ce que les gens croient à tort

« La loi Hoguet impose une surface dans l'annonce. » Non. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ne comporte aucune règle de mesurage. C'est l'article 4 de l'arrêté du 10 janvier 2017 qui impose une surface, uniquement dans les publicités de location ou de sous-location non saisonnière diffusées par un professionnel, et uniquement en surface habitable. Une annonce de vente n'a, elle, aucune obligation légale de mentionner une surface, même si d'autres mentions y sont obligatoires (copropriété, diagnostic de performance énergétique, prix et honoraires).

« Carrez et surface habitable, c'est la même chose. » Non, et l'écart est structurel. Les combles non aménagés et les vérandas sont exclus de la surface habitable par l'article R. 156-1 du CCH, alors qu'ils peuvent entrer dans la superficie Carrez dès lors qu'ils sont clos, couverts, à 1,80 m au moins et rattachés à la partie privative.

« Les 5 % sont une franchise, je n'indemnise que ce qui dépasse. » Faux, et c'est l'erreur la plus coûteuse. Le vingtième est un seuil de déclenchement, pas une franchise. Dès qu'il est franchi, la diminution est proportionnelle à la totalité de la moindre mesure. Dans l'exemple ci-dessus, le vendeur rembourse les 4 m² manquants, pas les 0,9 m² qui excèdent 5 %.

« L'acquéreur doit prouver un préjudice. » Non. La Cour de cassation juge que la connaissance par l'acquéreur, avant la vente, de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, lequel n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice (Cass. 3e civ., 5 décembre 2007, n° 06-19.676, publié au Bulletin).

« J'ai fait mesurer par un professionnel, je suis couvert. » Pas vis-à-vis de l'acquéreur. L'article 46 désigne le vendeur comme débiteur de la diminution du prix. Le recours du vendeur contre le mesureur est une action distincte, qui suppose de démontrer une faute et un lien de causalité, et qui n'empêche pas le vendeur de payer d'abord.

« Ma maison individuelle a une surface Carrez. » Seulement si elle constitue un lot ou une fraction de lot de copropriété, ce qui se rencontre en copropriété horizontale. Une maison vendue en pleine propriété sur sa parcelle n'entre pas dans le champ de l'article 46, la surface annoncée est alors une donnée contractuelle et commerciale, dont l'inexactitude relève du droit commun (erreur, dol, pratique commerciale trompeuse de l'article L. 121-2 du code de la consommation) et non du mécanisme automatique de l'article 46.

« La surface du DPE est la surface Carrez. » Non. Depuis l'arrêté du 25 mars 2024, qui a modifié l'arrêté du 31 mars 2021 et est entré en vigueur le 1er juillet 2024, le DPE des logements raisonne en surface de référence, la surface habitable au sens de l'article R. 156-1 du CCH, augmentée des surfaces des vérandas chauffées et des surfaces des locaux chauffés pour l'usage principal d'occupation humaine d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m. Trois surfaces peuvent donc coexister dans un même dossier de vente.

« Mon bail meublé m'expose à la réduction de loyer de l'article 3-1. » Non, et presque personne ne le dit. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 énumère limitativement les articles du titre Ier applicables aux logements meublés en résidence principale, il vise l'article 3, mais pas l'article 3-1. La mention de la surface habitable reste donc obligatoire dans le bail meublé, sans que le mécanisme de diminution de loyer pour écart supérieur au vingtième y soit transposé.

Les cas particuliers qui font basculer la réponse

Vente en l'état futur d'achèvement. La Cour de cassation a jugé que, dans une vente d'immeuble à construire régie par l'article L. 261-10 du CCH, la surface stipulée au contrat s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du CCH, devenu R. 156-1, sans que les parties aient eu à s'y référer expressément, ce qui conduit à exclure les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 19-24.994, publié au Bulletin).

Terrain à bâtir. Aucune superficie Carrez, il n'y a pas de plancher de local clos et couvert à mesurer. La contenance cadastrale et le bornage prennent le relais.

Local commercial ou professionnel en copropriété. L'article 46 vise le lot de copropriété sans distinguer selon sa destination, un local commercial qui constitue un lot est soumis à la mention de superficie, sous réserve des exclusions du troisième alinéa (cave, garage, emplacement de stationnement) et du seuil de 8 m².

Location saisonnière et meublé de tourisme. Le titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations à usage de résidence principale, l'obligation de mentionner la surface habitable dans le contrat n'a pas cours pour une location saisonnière. Et contrairement à une idée répandue, l'article 4 de l'arrêté du 10 janvier 2017 ne s'y applique pas non plus, il ne vise que la location ou la sous-location non saisonnière. Restent l'affichage des honoraires du professionnel prévu par l'article 2 du même arrêté et le droit commun de l'information du consommateur.

Logement social et dispositifs fiscaux. Une quatrième notion apparaît, la surface utile, égale à la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté, selon l'article D. 331-10 du CCH et l'arrêté du 9 mai 1995. Elle sert au calcul des aides et des plafonds, pas à la vente entre particuliers.

Urbanisme. La surface de plancher de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme, somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert calculée à partir du nu intérieur des façades, sert à déterminer si vos travaux exigent une déclaration préalable ou un permis de construire. Elle n'a pas vocation à figurer dans une annonce ni dans un acte de vente.

Vérifier votre surface avant de mettre en vente

Trois vérifications suffisent à écarter l'essentiel du risque.

Un, identifiez votre régime. Sortez votre titre de propriété. S'il désigne un lot numéroté avec des tantièmes de parties communes, vous vendez un lot de copropriété et la superficie privative est obligatoire dans la promesse comme dans l'acte. Sinon, elle ne l'est pas.

Deux, reprenez le règlement de copropriété avant de mesurer. C'est lui qui dit ce qui relève de votre partie privative, donc ce qui entre dans le périmètre du calcul, étant précisé que le juge se fonde ensuite sur l'état réel des lieux. Un grenier ou un sous-sol rattaché au lot change le résultat de plusieurs mètres carrés. Ces documents sont de toute façon à remettre à l'acquéreur au titre de l'article L. 721-2 du CCH.

Trois, ne réutilisez pas une ancienne attestation sans la confronter à la réalité. Aucun texte n'assigne de durée de validité au mesurage de la superficie privative, mais toute modification du lot depuis le mesurage (cloison abattue, véranda fermée, combles ouverts) rend le chiffre douteux, et c'est le vendeur qui reste débiteur de la diminution du prix.

Une surface juste n'est que la moitié du travail, encore faut-il que le prix affiché corresponde au marché réel de votre rue. L'estimation Briveo s'appuie sur les mutations réelles enregistrées par l'administration fiscale, et non sur des moyennes de quartier. Estimez votre bien en 2 min, puis vérifiez ce qu'il vous restera net grâce au simulateur de net vendeur. Côté honoraires, Briveo applique 2 % TTC lorsque la vente se conclut en ligne avec LAIA, et 5 % TTC lorsqu'un agent conduit les visites et que son acheteur signe.