Qu'est-ce que la mitoyenneté d'un mur ?

La présomption de mitoyenneté (article 653)

Un mur mitoyen est un mur qui appartient indivisément aux propriétaires des deux fonds qu'il sépare. Il s'agit d'une copropriété forcée, chaque voisin détient la moitié du mur dans le sens de l'épaisseur et peut en user, à condition de ne pas compromettre la solidité du mur ni les droits de l'autre.

L'article 653 du Code civil pose une présomption, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'existe ni titre ni marque du contraire. Celui qui conteste la mitoyenneté doit donc en rapporter la preuve.

Les marques de non-mitoyenneté (article 654)

La présomption cède devant un titre (acte de propriété, convention) ou devant une marque matérielle de non-mitoyenneté. L'article 654 décrit ces indices, lorsque le sommet du mur est droit et à plomb de son parement d'un seul côté et présente un plan incliné de l'autre, ou lorsque le chaperon, les filets et corbeaux de pierre ne se trouvent que d'un côté.

Dans ces cas, le mur est réputé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouvent l'égout des eaux ou les corbeaux et filets de pierre. L'article 654 réserve le cas du chaperon, des filets et des corbeaux à ceux qui ont été mis en bâtissant le mur.

Droits et obligations du copropriétaire

Le mur mitoyen se prête à un usage partagé, chaque voisin peut y adosser une construction et y appuyer des ouvrages dans le respect des articles 657 à 662, ou y conduire des plantations en espalier de son côté, sans condition de distance mais sans dépasser la crête du mur (article 671). En contrepartie, il participe à l'entretien et à la reconstruction proportionnellement à son droit (article 655).

• Usage commun, chacun peut appuyer des ouvrages contre le mur, sous conditions (articles 657 et 662).
• Entretien partagé, la réparation et la reconstruction incombent aux copropriétaires proportionnellement à leur droit (article 655).
• Faculté d'abandon, un copropriétaire peut renoncer à la mitoyenneté pour se dispenser des frais, sauf mur soutenant un bâtiment lui appartenant (article 656).