Peut-on vendre un bien loué ou occupé ?

Vendre occupé : le bail continue

Vous pouvez vendre à tout moment un logement loué sans attendre le départ du locataire. On parle alors de vente « occupée » : le nouveau propriétaire achète le bien avec le bail en cours, qu'il doit respecter jusqu'à son terme.

Cette solution est plus rapide car elle n'impose aucune procédure de congé. Le bien se vend généralement un peu moins cher qu'un logement libre (décote fréquente liée à l'occupation), mais il intéresse les investisseurs qui recherchent un locataire déjà en place.

Vendre libre : le congé pour vente (location vide)

Si vous voulez vendre le logement vide (à un particulier qui veut l'habiter, par exemple), vous devez donner congé pour vente au locataire. Pour un logement loué vide à titre de résidence principale, ce congé obéit à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé pour vente doit être délivré pour l'échéance du bail, avec un préavis d'au moins six mois avant ce terme. Il vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption.

• Le congé indique le prix et les conditions de la vente projetée.
• Le locataire dispose de deux mois pour accepter l'offre.
• S'il accepte, il dispose en principe de deux mois pour signer l'acte (quatre mois s'il déclare recourir à un prêt).
• S'il refuse ou ne répond pas, il doit quitter les lieux au terme du bail et vous pouvez vendre à un tiers.
• Si vous vendez ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit notifier ces conditions au locataire, qui bénéficie alors d'un nouveau droit de préemption.

Location meublée et cas particuliers

En location meublée à titre de résidence principale (régie par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989), les règles diffèrent : pour ne pas reconduire le bail, le bailleur doit donner congé au moins trois mois avant le terme, en le motivant, la vente étant un motif admis. En revanche, le droit de préemption de l'article 15 ne s'applique pas au meublé : le locataire d'un meublé ne bénéficie pas de ce droit de préemption légal. Vous restez par ailleurs libre de vendre le logement occupé, sans donner congé.

D'autres situations ouvrent des droits de préemption spécifiques, notamment la première vente d'un logement après division ou mise en copropriété d'un immeuble, ou certaines ventes par lots.

En raison de la technicité de ces règles et des délais à respecter, il est vivement conseillé de faire vérifier la procédure par un notaire avant de délivrer un congé : un congé irrégulier est nul et fait perdre du temps.