Peut-on construire ou surélever contre un mur mitoyen ?
Oui. Chaque copropriétaire peut adosser une construction au mur mitoyen et y sceller des poutres (article 657). Il peut aussi le surélever à ses seuls frais (article 658). Un voisin peut acquérir la mitoyenneté d'un mur privatif en remboursant la moitié de la dépense qu'a coûté le mur et de la moitié de la valeur du sol qu'il occupe (article 661).
Le droit d'appuyer une construction (article 657)
L'article 657 du Code civil autorise chaque copropriétaire à bâtir contre le mur mitoyen et à y placer des poutres ou solives dans presque toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près. Le voisin conserve le droit de faire réduire ces poutres jusqu'à la moitié du mur s'il souhaite lui-même y adosser un ouvrage ou une cheminée au même endroit.
L'article 662 pose une règle voisine, aucun enfoncement, ni ouvrage appliqué ou appuyé dans le corps du mur mitoyen, sans le consentement de l'autre ou, à son refus, sans avoir fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne nuise pas à ses droits. L'articulation entre le droit d'appui de l'article 657 et l'exigence de consentement de l'article 662 s'apprécie au cas par cas devant les tribunaux. En pratique, un accord écrit du voisin sécurise l'opération.
Surélever le mur à ses frais (article 658)
Un copropriétaire peut faire exhausser (surélever) le mur mitoyen sans l'accord de l'autre, mais il en supporte seul la dépense. L'article 658 met à sa charge le coût de la surélévation, l'entretien de la partie ajoutée au-dessus de la hauteur commune, ainsi qu'une indemnité correspondant à la charge supplémentaire imposée au mur.
Si le mur existant ne peut pas supporter l'exhaussement, celui qui surélève doit le faire reconstruire entièrement à ses frais, le surplus d'épaisseur étant pris de son côté (article 659). La partie surélevée lui appartient en propre tant que le voisin n'en a pas acquis la mitoyenneté.
Acquérir la mitoyenneté d'un mur voisin (article 661)
Un propriétaire dont le fonds jouxte un mur privatif peut en acquérir la mitoyenneté, en tout ou en partie, sans l'accord du propriétaire du mur. L'article 661 subordonne cette acquisition au remboursement de la moitié de la dépense qu'a coûté le mur, ou la portion rendue mitoyenne, et de la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.
Le même mécanisme s'applique à la partie surélevée, le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté, estimée à la date de l'acquisition compte tenu de l'état de la partie exhaussée, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur s'il y en a (article 660). Ce droit d'acquisition forcée facilite l'adossement d'une nouvelle construction contre le mur.
Questions fréquentes
Faut-il l'accord du voisin pour surélever un mur mitoyen ?
Non. L'article 658 permet de surélever le mur mitoyen sans l'accord du voisin, mais aux frais exclusifs de celui qui surélève, y compris l'entretien de la partie ajoutée et une indemnité pour la charge supplémentaire supportée par le mur.
Combien coûte l'acquisition de la mitoyenneté d'un mur ?
L'article 661 fixe le prix à la moitié de la dépense qu'a coûté le mur, ou la portion rendue mitoyenne, et à la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti. Cette dépense s'estime à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel le mur se trouve.
Peut-on adosser un abri ou une véranda à un mur mitoyen ?
Oui, au titre du droit d'appui de l'article 657, à condition de ne pas nuire à la solidité du mur ni aux droits du voisin. Les scellements dans le corps du mur relèvent de l'article 662 et supposent l'accord du voisin ou un règlement par expert.
À lire aussi
- Code civil, article 657 (Légifrance)
- Code civil, article 658 (Légifrance)
- Code civil, article 661 (Légifrance)
- Code civil, article 662 (Légifrance)
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