ERP, guide complet de l'état des risques et pollutions

L'ERP, un diagnostic d'information

L'État des Risques et Pollutions (ERP), anciennement ESRIS puis ENSA, est codifié à l'article L.125-5 du Code de l'environnement. Il informe l'acquéreur ou le locataire des risques affectant le bien.

Quand l'ERP est-il obligatoire ?

L'ERP est obligatoire dans toutes les communes identifiées par arrêté préfectoral comme exposées à au moins un des risques suivants :

Risques naturels

• Inondation
• Mouvement de terrain
• Sécheresse / argile
• Submersion marine
• Tempête, cyclone
• Séisme (zones 2 à 5)
• Avalanche
• Feu de forêt
• Volcan

Risques technologiques

• Industriel (Seveso)
• Nucléaire
• Rupture de barrage
• Transport de matières dangereuses

Risques miniers

• Affaissement, effondrement
• Émanation de gaz

Risques liés à la pollution des sols

• Sites BASIAS (anciennes activités industrielles)
• Sites BASOL (sols pollués connus)
• Secteurs d'information sur les sols (SIS)

Risque radon

• Zones 2 et 3 (cartographie IRSN)

Bruit aérodromes

• Plans d'exposition au bruit (PEB)

Comment vérifier si une commune est concernée

Site officiel, www.georisques.gouv.fr. Recherche par commune ou par adresse précise. Un ERP peut être généré gratuitement (mais doit être complété par un professionnel pour la vente).

Que contient l'ERP ?

L'ERP doit :

1. Identifier le bien, adresse, parcelle cadastrale

2. Lister les risques auxquels le bien est exposé

3. Indiquer le zonage précis (PPRN, PPRT, plan de prévention spécifique)

4. Mentionner les sinistres antérieurs indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques (II de l'article L. 125-5 du code de l'environnement)

Quand l'ERP doit-il être remis ?

Dès la première visite du bien, si une telle visite a lieu, et non au compromis. C'est le I bis de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, applicable depuis le 1er janvier 2023.

Validité de l'ERP

Six mois au plus à compter de son établissement (article R. 125-25 du code de l'environnement). Au-delà, il doit être refait avant la visite comme avant la signature.

Coût d'un ERP

Gratuit si vous le réalisez vous-même via georisques.gouv.fr (en téléchargement). Comptez 20 à 80 € si fait via un diagnostiqueur (souvent inclus dans le pack DDT).

Sanctions en cas d'absence

Pour le vendeur

Article L.271-4 et L.271-5 CCH, si l'ERP n'est pas annexé au compromis, l'acquéreur peut demander :

• Résolution du contrat (rare)
• Réduction du prix (cas le plus fréquent)
• Indemnisation si sinistre survient après acquisition

Pour le bailleur

Locataire peut demander résolution du bail ou réduction du loyer.

Information sinistres indemnisés

Le II de l'article L. 125-5 du code de l'environnement vous impose de déclarer par écrit si le bien a été indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté.

Par exemple, inondation indemnisée par arrêté de catastrophe naturelle, sécheresse / argile.

Cas pratique

Bien à Nice (zone sismique 4) en bordure du Var :

ERP doit mentionner :

• Risque sismique zone 4 (modéré)
• Risque inondation (PPRI Var)
• Risque feu de forêt si bordure massif (Pélion, Mercantour)
• Risque submersion marine si front de mer

Acquéreur informé peut adapter son assurance habitation et travaux.

Conseils BRIVEO

1. Téléchargez l'ERP de georisques.gouv.fr avant mise en vente (gratuit)

2. Mentionnez les sinistres indemnisés (transparence obligatoire)

3. Remettez un ERP de moins de six mois dès la première visite, et vérifiez qu'il l'est encore à la signature

4. Si bien en zone à risque, recommandez à l'acquéreur assurance habitation adaptée

L'ERP s'obtient gratuitement sur errial.georisques.gouv.fr à partir de l'adresse du bien. Il fait partie du dossier de diagnostic technique, voir les diagnostics obligatoires à la vente. Si la mise en vente approche, estimez votre bien en 2 min.