Loi ALUR copropriété : informations obligatoires acquéreur

La loi ALUR : transparence sur les copropriétés

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite "loi ALUR" (pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a renforcé l'information de l'acquéreur en copropriété, codifiée à l'article L.721-2 du CCH.

Les 12 documents obligatoires

L'acquéreur doit recevoir avant la signature du compromis (ou à la signature de l'avant-contrat à défaut) :

Documents relatifs au lot

1. Règlement de copropriété et état descriptif de division + tous les modificatifs depuis l'origine

2. Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années

3. Carnet d'entretien de l'immeuble (article 18 loi 1965)

Documents financiers

4. Montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget des 2 derniers exercices

5. Sommes restant dues par le vendeur au syndicat

6. Sommes dont le syndicat est susceptible d'être débiteur du vendeur (régularisation)

7. État du fonds de travaux (article 14-2 loi 1965) et quote-part du vendeur

Documents techniques

8. Diagnostic technique global (DTG) si l'immeuble a plus de 10 ans (à la charge du syndicat)

9. Plans de l'immeuble si disponibles

10. Procès-verbal de l'assemblée ayant approuvé le règlement de copropriété

Documents en cas de procédures

11. Notification des procédures en cours (article 24 loi 1965)

12. Pré-état daté établi par le syndic (article 5 décret 17 mars 1967)

Le pré-état daté : pièce maîtresse

Document délivré par le syndic de copropriété au vendeur, gratuit pour l'acquéreur. Il récapitule :

• Charges courantes des 2 derniers exercices
• Charges hors budget (gros travaux)
• Sommes dues par le vendeur
• Sommes dont le syndicat sera débiteur
• État du fonds de travaux
• Procédures judiciaires en cours
• Travaux votés et non encore réalisés

Délai de production : maximum 30 jours à compter de la demande du vendeur. Coût : à la charge du vendeur, généralement 300 à 500 €. Le contenu et la portée de ce document sont détaillés dans le pré-état daté en copropriété.

Sanctions en cas de manquement

Article L.721-2 CCH : si l'un des 12 documents n'est pas fourni à l'acquéreur, le délai de rétractation de 10 jours commence à courir uniquement à partir de la fourniture du dernier document manquant.

Contrairement à une idée répandue, l'article L. 721-2 n'est assorti d'aucune nullité ni d'aucune résolution de la vente. La sanction est ailleurs, et elle est plus insidieuse : tant que le dernier document manque, le délai de rétractation de dix jours n'a jamais commencé à courir. L'acquéreur conserve donc son droit de se rétracter, sans motif ni pénalité, pendant toute la durée du manquement, et parfois jusqu'après la signature de la promesse.

Pour le vendeur, le risque réel n'est donc pas de voir sa vente annulée par un juge : c'est de croire son acquéreur engagé alors qu'il ne l'est pas encore.

Le diagnostic technique global (DTG)

Obligatoire depuis la loi ALUR pour tous les immeubles de plus de 10 ans mis en copropriété ou en cas de procédure d'insalubrité. À la charge du syndicat de copropriété.

Contenu : analyse des parties communes, équipements, état apparent, situation au regard des obligations légales (DPE collectif, accessibilité), liste des travaux nécessaires sur 10 ans avec budget estimatif.

Les charges de copropriété : ce qu'il faut comprendre

Charges courantes (article 10 loi 1965)

Conservation, entretien, administration : eau froide, électricité parties communes, syndic, ascenseur, gardien, espaces verts, etc. Le simulateur de charges de copropriété permet de situer un budget, et la clé de répartition est expliquée dans la répartition des charges de copropriété.

Charges spéciales (article 10-1)

Liées à des éléments d'équipement (ascenseur, chauffage collectif). Réparties selon utilité.

Charges hors budget (gros travaux)

Ravalement, toiture, ascenseur (remplacement). Votés en AG, souvent répartis sur plusieurs exercices.

Quote-part du fonds de travaux

Article 14-2 loi 1965 : depuis 2017, tout syndicat constitue un fonds de travaux alimenté par cotisation annuelle (5-10 % du budget prévisionnel). Le vendeur transmet sa quote-part à l'acquéreur (sauf clause contraire).

Conseils BRIVEO

1. Demandez le pré-état daté au syndic dès la signature du mandat (délai 30 jours)

2. Lisez les PV d'AG : ils révèlent les conflits, projets de travaux, gestion. Les règles de vote sont détaillées dans les décisions à la double majorité de l'article 26

3. Vérifiez les charges : 50-80 €/m²/an est la fourchette normale, > 100 €/m² interroge

4. Si DTG manquant : exiger qu'il soit produit avant compromis

5. Conservez toute la documentation copropriété pour vos archives

BRIVEO accompagne les vendeurs dans la collecte des 12 documents ALUR via un module dédié à votre espace. La liste article par article est reprise dans les documents de copropriété à fournir à la vente (L.721-2), et le régime complet, côté vendeur comme côté bailleur, dans ce que la loi ALUR impose vraiment. Pour ouvrir un dossier de vente, estimez votre bien en 2 min.