Analyse d'impact sur les droits fondamentaux

1. Description du système et finalité

1.1 Identité du déployeur

• Personne morale. Liberty House Real Estate SAS, nom commercial BRIVEO.
• Siège social. 34 avenue des Champs-Élysées, 75008 Paris, France.
• Représentant légal et responsable de la surveillance humaine. Arthur Merlino, Président, joignable à direction@briveo.fr.
• Données personnelles. Le référent protection des données de BRIVEO, joignable à dpo@briveo.fr.

1.2 Système d'intelligence artificielle déployé

Le système se nomme LAIA. C'est un assistant immobilier accessible sur la plateforme BRIVEO, qui s'appuie sur les modèles suivants. La liste est lue depuis la même source que le logiciel, et un contrôle automatisé signale tout modèle appelé qui n'y figurerait pas.

• Claude Sonnet 4.6 (claude-sonnet-4-6), Anthropic PBC, États-Unis. Le modèle courant de LAIA, pour la conversation, l'extraction des données de vos documents, la classification des pièces et la rédaction assistée.
• Claude Opus 4.7 (claude-opus-4-7), Anthropic PBC, États-Unis. Les tâches où une erreur coûte cher, soit la préparation des actes et les analyses juridiques.
• Claude Haiku 4.5 (claude-haiku-4-5-20251001), Anthropic PBC, États-Unis. Les tâches courtes et nombreuses, soit le tri, le routage des demandes et les résumés.
• GPT Image 1 (gpt-image-1), OpenAI, L.L.C., États-Unis. La transformation des photos d'intérieur soumises au home staging, et elle seule. Aucun texte, aucun document, aucune donnée de dossier ne lui est transmis.

Deux fournisseurs. Anthropic pour LAIA, OpenAI pour la seule transformation d'images du home staging.

LAIA regroupe plusieurs modules spécialisés. L'annexe III du règlement (UE) 2024/1689 énumère les systèmes à haut risque. Son point 5 vise les prestations et services publics essentiels, l'évaluation de la solvabilité des personnes physiques ou l'établissement de leur note de crédit, l'évaluation des risques et la tarification en assurance vie et santé, et les appels d'urgence. À la lecture que BRIVEO en fait, aucun module de LAIA n'entre dans l'annexe III. BRIVEO publie néanmoins, volontairement, la présente analyse, en s'inspirant de l'article 27, parce que ses traitements touchent au logement et à l'argent des personnes.

1.3 Finalité globale

Aider BRIVEO à délivrer un service plus rapide, plus précis et plus accessible à ses clients, tout en préservant la décision finale humaine. LAIA est un outil d'aide à la décision, jamais un décideur autonome. BRIVEO ne rédige aucun avant-contrat, qui relève du notaire.

2. Personnes concernées et durée d'usage

2.1 Catégories

• Vendeurs. Particuliers qui vendent un bien (estimation, mandat, photos, rédaction de l'annonce).
• Acquéreurs. Particuliers qui cherchent à acheter (recommandation de biens, analyse du dossier de financement, offre d'achat).
• Agents BRIVEO. Utilisateurs professionnels internes (assistance opérationnelle).
• Visiteurs. Personnes sans compte (conversation, questions fréquentes, estimation rapide).

2.2 Durée d'usage par personne

• Vendeur, pendant la durée du mandat, soit trois, six, douze ou vingt-quatre mois selon son choix.
• Acquéreur, pendant sa recherche, jusqu'à la signature.
• Agent, usage quotidien.
• Visiteur, usage ponctuel.

2.3 Volumes

BRIVEO ne publie pas de volumes.

3. Risques pour les droits fondamentaux

Analyse réalisée sur la base de la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne et du référentiel de la CNIL « IA et données personnelles » (délibération 2023-150).

4. Mesures de réduction des risques

M1, Validation stricte des sorties du modèle

Chaque réponse du modèle est validée contre un schéma strict avant d'être enregistrée. Si la validation échoue, un calcul déterministe non génératif prend le relais.

M2, Modèle déterministe en garde-fou de l'estimation

Le module d'estimation combine un modèle hédonique déterministe, calculé sur les ventes enregistrées indépendamment du modèle de langage, et ce dernier. L'estimation rendue est ramenée à la borne dès que l'écart entre les deux dépasse 40 %. Le modèle de langage seul ne décide jamais d'un prix.

M3, Plafond de dépense quotidien par compte

Chaque compte dispose d'un plafond de dépense quotidien pour LAIA, et chaque session sans compte d'un plafond plus bas. Au-delà, l'appel est refusé avec un message explicite. Cette mesure prévient les abus et les boucles sans fin.

M4, Garde-fou contre les instructions cachées, contrôlé à chaque intégration

Tout contenu contrôlé par un utilisateur (document déposé, titre et atouts saisis par le vendeur, message collé dans la conversation) est encadré par des balises <untrusted> (les balises internes sont neutralisées, la longueur est plafonnée), et le prompt système porte l'instruction de ne jamais exécuter ce qui s'y trouve.

Cette mesure n'est pas seulement une consigne de développement. Un contrôle automatisé refuse toute intégration où un module appellerait le modèle sans porter ce garde-fou. Les exceptions ne sont pas silencieuses, elles sont inscrites dans le code avec leur motif.

Exception connue au 10 août 2026, maintenue à la révision du 8 septembre 2026. L'assistant conversationnel réservé aux agents professionnels. Son prompt système porte la règle en toutes lettres, mais le texte tiers qu'un agent colle se trouve à l'intérieur de son propre message, que le serveur ne sait pas découper ; l'encadrement par balises y suppose une évolution de l'interface. Le risque résiduel R6 reste donc ouvert sur ce module.

M5, Journal d'audit (art. 30 du règlement (UE) 2016/679, art. 12 du règlement (UE) 2024/1689)

Chaque appel au modèle est enregistré dans laia_audit_log, sous forme d'empreintes, de mesures techniques et de résultat, sans donnée personnelle. Ce journal permet une investigation en cas de réclamation.

M6, Information sur l'emploi de l'intelligence artificielle (art. 50 du règlement (UE) 2024/1689)

Les actes préparés avec LAIA (mandat et avenant, offre d'achat, contre-offre, levée de condition, procuration de vente, bon de visite) portent la mention « Document pré-rempli avec l'assistance de LAIA (IA) ». L'assistant conversationnel se présente comme un système d'intelligence artificielle en tête de chaque échange (CGU 20.1).

M7, Aucune recommandation bancaire

Le module d'analyse du dossier de financement ne recommande aucune banque. LAIA ne fait pas de courtage, et BRIVEO n'est pas intermédiaire en opérations de banque.

M8, Interface en français et en anglais

L'interface de la plateforme est proposée en français et en anglais. Les documents juridiques restent en français, seule version qui fait foi.

5. Surveillance humaine

LAIA ne prend aucune décision produisant un effet juridique. Ses estimations sont indicatives : le prix qui engage est celui que vous inscrivez vous-même dans votre mandat, et vous restez libre de l'écarter. La surveillance ne repose donc pas sur une validation préalable par un tiers, mais sur des garde-fous vérifiables et sur votre propre décision. Conformément à l'article 14 du règlement (UE) 2024/1689, les garde-fous suivants sont en place, et chacun se vérifie dans le code.

1. Un modèle hédonique déterministe est calculé indépendamment du modèle de langage, et l'estimation rendue est ramenée à la borne dès que l'écart dépasse 40 %.
2. Chaque sortie du modèle est validée contre un schéma strict ; si la validation échoue, un calcul déterministe non génératif prend le relais.
3. Chaque appel au modèle est journalisé, sans donnée personnelle, dans laia_audit_log.
4. L'estimation est indicative : le prix qui engage est celui que le vendeur inscrit lui-même dans son mandat. Aucune estimation ne produit d'effet juridique par elle-même.
5. Réexamen humain sur demande. Toute personne peut demander un réexamen humain de son dossier en écrivant à l'adresse de contact ci-dessous, sans avoir à se justifier, et obtient une réponse sous trente jours (art. 21 et 22 du règlement (UE) 2016/679). Écrire à contact@briveo.fr.
6. Journal consultable. Chaque appel au modèle est enregistré, sans donnée personnelle, dans laia_audit_log. Ce journal est consultable sur demande motivée ; aucune revue périodique ni publication récurrente n'est promise ici tant qu'elle n'est pas outillée.

Personne responsable

Arthur Merlino, Président de la société exploitante, est personnellement responsable de la surveillance humaine, et joignable à direction@briveo.fr. Les questions relatives aux données personnelles vont au référent protection des données de BRIVEO, joignable à dpo@briveo.fr.

6. Plan d'action si un risque se matérialise

Si l'un des risques R1 à R7 se matérialise (signalement d'une personne, audit interne, réclamation auprès de la CNIL), BRIVEO applique le protocole suivant.

Phase 1, Confinement (dans les vingt-quatre heures)

• Désactivation immédiate du module concerné si le risque est grave ou répété.
• Information des personnes concernées par courriel (art. 34 du règlement (UE) 2016/679).
• Notification à la CNIL dans les soixante-douze heures en cas de violation de données (art. 33 du règlement (UE) 2016/679).

Phase 2, Investigation (du premier au septième jour)

• Analyse du journal d'audit sur la période.
• Recherche de la cause, qu'elle tienne à la consigne, aux données ou à une dérive du modèle.
• Échantillonnage manuel des sorties de LAIA.

Phase 3, Correction (du septième au trentième jour)

• Correction de la consigne, du schéma de validation ou du calcul de repli.
• Tests de non-régression dédiés.
• Réactivation progressive du module.

Phase 4, Communication (du trentième au soixantième jour)

• Révision de la présente analyse.
• Le compte rendu est publié sur cette page.
• BRIVEO informe son fournisseur et, s'il y a lieu, l'autorité de surveillance du marché (art. 73 du règlement (UE) 2024/1689).

Cadre juridique

• Règlement (UE) 2024/1689, art. 12 (enregistrement), art. 13 (transparence), art. 14 (surveillance humaine), art. 27 (analyse d'impact sur les droits fondamentaux, dont ce document s'inspire), art. 50 (information des personnes), art. 73 (incidents graves).
• Règlement (UE) 2016/679, art. 22 (décisions automatisées), art. 28 (sous-traitant), art. 30 (registre), art. 32 (sécurité), art. 33 et 34 (violation de données).
• Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne, art. 7, 8, 21 et 26.
• Référentiel de la CNIL « IA et données personnelles » (délibération 2023-150).
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet).

Première publication le 2 mai 2026, révision du 8 septembre 2026. BRIVEO revoit ce document chaque année. Signalement à direction@briveo.fr.