Vendre un bien occupé : avec ou sans bail ?

Vendre occupé ou vendre libre : la décision stratégique

Vendre un bien occupé entraîne une décote moyenne de 15 à 25 % par rapport au prix libre. Le choix dépend de votre horizon : vente rapide (occupé) ou prix maximum (libre).

Vendre avec le locataire en place

Avantages

• Vente rapide, pas de relogement à organiser
• Revenus locatifs encaissés jusqu'à la signature
• Cible : investisseurs (rendement immédiat)

Décote standard

• Bail loi 89-462 (résidence principale) : -15 à -25 %
• Bail meublé : -10 à -20 %
• Bail commercial : -5 à -15 %

Le droit de préemption du locataire

Ce droit ne s'applique pas quand le bail se poursuit (vente occupée pure). Il s'active uniquement si vous donnez congé pour vendre.

Vendre libre : donner congé pour vendre

Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : vous pouvez donner congé pour vendre au locataire. Procédure stricte :

1. Notification par lettre recommandée AR, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé

2. Délai de préavis : 6 mois avant l'échéance du bail

3. Le congé vaut offre de vente au locataire (droit de préemption)

4. Le locataire dispose de 2 mois pour accepter

5. Prix proposé doit être identique à celui d'un acheteur tiers

Particularité loi ALUR : protection des locataires âgés

Article 15-III modifié par ALUR : si le locataire a plus de 65 ans ET des ressources annuelles inférieures à un plafond (env. 25 000 €/an pour 1 personne en Île-de-France), vous devez lui proposer un relogement dans le voisinage. Sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou ressources sous le plafond.

Quel impact sur la fiscalité ?

Vente occupée ou libre, l'imposition des plus-values immobilières (CGI art. 150 V) s'applique de manière identique. Les abattements pour durée de détention démarrent à la 6e année (durée totale de 22 ans pour exonération IR + 30 ans pour prélèvements sociaux). Chiffrez votre cas avec le simulateur de plus-value.

Notre recommandation

• Bail récent (< 3 ans) : vendre occupé à un investisseur (décote acceptable)
• Bail ancien (> 5 ans) : donner congé pour vendre libre (décote effacée par les 6 mois de loyers)
• Cas particuliers : consultez un agent immobilier vérifié pour optimiser le timing

BRIVEO connecte vendeurs et investisseurs spécialisés en biens occupés. Le congé pour vendre et le droit de préemption du locataire sont repris pas à pas dans vendre un bien loué ou occupé, et pour arbitrer entre vente occupée et vente libre il faut d'abord un prix de référence : estimez votre bien en 2 min.