Plus-value immobilière : abattements et exonérations 2026

Le calcul de la plus-value imposable

Article 150 V du CGI : plus-value = prix de cession - prix d'acquisition - frais et travaux justifiés.

Le prix de cession

Prix net vendeur (sans honoraires d'agence si payés par l'acquéreur), plus :

• Indemnités d'éviction reçues du locataire
• Tout supplément de prix négocié

Moins :

• Frais d'agence si payés par le vendeur (justificatifs)
• TVA acquittée sur la cession (rare)

Le simulateur de net vendeur reconstitue ce prix de cession à partir de votre prix affiché.

Le prix d'acquisition

Prix payé lors de l'achat initial, plus :

• Frais de notaire : option flat 7,5 % du prix (acquisition par succession ou donation : majoration possible)
• Travaux : justifiés par factures d'entreprise (TTC), ou option forfait 15 % du prix d'acquisition pour biens détenus > 5 ans

Les charges déductibles

• Diagnostics obligatoires
• Frais de mainlevée d'hypothèque
• Indemnité versée au locataire (congé pour vendre)

Le barème des abattements (durée de détention)

Article 150 VC du CGI :

Pour l'IR (taux 19 %)

Exonération IR à partir de 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux (taux 17,2 %)

Exonération totale à partir de 30 ans de détention.

Taux d'imposition global 2026

• IR : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement 7,5 %)
• Surtaxe sur plus-values > 50 000 € : 2 % à 6 % progressif
• Total maximum : 42,2 % (sans surtaxe)

Les 8 cas d'exonération totale

1. Résidence principale (CGI 150 U-II-1°)

2. Première vente d'une résidence secondaire sous condition de remploi dans une RP (article 150 U-II-1° bis)

3. Cession < 15 000 € par bien

4. Détention > 22 ans (IR) et > 30 ans (PS)

5. Vendeur âgé > 60 ans en EHPAD sous conditions de revenus

6. Vendeur invalide sous conditions

7. Cession à un organisme de logement social (HLM)

8. Expropriation pour cause d'utilité publique

Cas pratique : calcul concret

Acquisition en 2010 pour 250 000 € (frais réels notaire 18 000 €). Vente en 2026 pour 400 000 €.

Détention : 16 ans

Plus-value brute : 400 000 - 250 000 - 18 000 = 132 000 €

Abattement IR

(16 - 5) × 6 % = 66 % d'abattement

Plus-value imposable IR : 132 000 × 34 % = 44 880 €

IR dû : 44 880 × 19 % = 8 527 €

Abattement PS

(16 - 5) × 1,65 % = 18,15 % d'abattement

Plus-value imposable PS : 132 000 × 81,85 % = 108 042 €

PS dus : 108 042 × 17,2 % = 18 583 €

Total

8 527 + 18 583 = 27 110 € (soit 20,5 % de la plus-value).

Exonération vendeur > 65 ans

Article 150 U-II-1° bis : si vous avez 65 ans ou plus, ne disposez pas d'autre RP, et déposez le produit de la vente sur un compte bloqué pour acheter une nouvelle RP dans 24 mois, exonération totale.

Conseils BRIVEO

1. Tenez à jour un dossier travaux (factures originales), ils peuvent réduire fortement la plus-value

2. Si la détention approche 22 ans, patientez quelques mois pour l'exonération IR

3. En cas de deux ventes simultanées, étalez si possible (limite des 50 000 € de surtaxe)

4. Consultez un fiscaliste pour les opérations > 200 000 €

Chiffrez votre cas avec le simulateur de plus-value ; le barème des abattements est détaillé dans le calcul de la plus-value et l'abattement pour durée de détention. Pour connaître le prix de départ, estimez votre bien en 2 min.