Acheter en couple, mariage, PACS ou concubinage

Le statut conjugal impacte la propriété

Acheter à deux soulève des questions de droit patrimonial souvent négligées, qui est propriétaire de quoi ? Que se passe-t-il en cas de décès ou séparation ? Réponses pour les 3 régimes.

1. Couple marié

Régime de la communauté légale (par défaut)

Article 1401 du Code civil, tous les biens acquis pendant le mariage sont communs aux deux époux, sauf donation ou succession reçue par un seul.

Implications pour l'achat immobilier

• Le bien est commun, peu importe qui paye
• Au décès, le conjoint survivant a automatiquement la moitié + usufruit sur l'autre moitié
• En cas de divorce, partage en parts égales

Régime de la séparation de biens

Si un contrat de mariage a été signé, chaque époux conserve son patrimoine propre. L'achat à deux doit être explicite dans l'acte (50/50, 60/40, etc.).

Régime de la participation aux acquêts

Hybride, séparation pendant l'union, partage des acquêts au divorce.

2. Couple pacsé

Régime légal du PACS (depuis 2007)

Article 515-5 du Code civil, séparation de biens par défaut depuis la loi du 23 juin 2006. Sauf mention contraire dans la convention de PACS, vous êtes propriétaires de ce que vous achetez à votre nom.

Régime de l'indivision (option)

Vous pouvez opter pour le régime de l'indivision dans la convention. Dans ce cas, tous les biens acquis pendant le PACS sont indivis 50/50.

Implications pour l'achat

• En séparation de biens, achat 50/50 ou autre quote-part à indiquer dans l'acte
• En cas de décès : pas de droits successoraux automatiques sauf testament
• En cas de séparation, partage selon quote-part déclarée

3. Concubinage

Aucun régime patrimonial

Article 515-8 du Code civil, "le concubinage est une union de fait". Pas de protection juridique automatique.

Implications

• Le bien appartient à celui qui l'a financé (preuves nécessaires)
• En cas d'achat 50/50, indivision pure
• En cas de décès, aucun droit du concubin survivant sans testament
• Successions soumises aux droits de mutation à 60 % (sans abattement)

L'indivision, le piège classique

Articles 815 et suivants du Code civil. Si vous achetez à deux sans précision particulière, vous êtes en indivision.

Règles de l'indivision

• Décisions de gestion ordinaire, majorité des 2/3
• Décision de vendre, unanimité requise (sauf article 815-5-1, juge peut autoriser)
• Sortie de l'indivision, possible à tout moment par voie judiciaire
• Partage au prorata de la quote-part

Le pacte d'indivision

Permet de fixer les règles, durée, gestion, sortie, droit de préemption mutuel. Recommandé pour stabilité.

La SCI familiale comme alternative

Pour un couple pacsé ou en concubinage, la SCI offre :

• Pacte d'associés clair
• Démembrement possible (donation NP/UF)
• Stabilité (sortie réglementée par les statuts)
• Optimisation transmission (parts au lieu d'immeuble)

Le comparatif complet des deux montages est repris dans SCI ou indivision, que choisir pour acheter à plusieurs.

Quel financement avec quel régime ?

Couple marié communauté

Crédit pris à deux, garantie commune sur tous les biens du couple. Solidarité de paiement.

Couple pacsé séparation

Chaque emprunteur doit avoir une capacité d'emprunt indépendante (banques exigent souvent un co-emprunteur). Garantie sur le bien acquis. Testez la vôtre avec le simulateur d'emprunt.

Concubinage

Crédit individuel ou indivis. Solidarité contractuelle à signer expressément (sinon chacun ne paye que sa part).

Implications successorales

Décès d'un conjoint marié

Article 757 Code civil, conjoint survivant hérite a minima de 1/4 en pleine propriété (en présence d'enfants), 100 % usufruit (option).

Décès d'un partenaire PACS

Aucun droit légal. Sauf legs par testament, abattement de 80 724 € + barème conjoint marié.

Décès d'un concubin

Aucun droit légal. Si legs, abattement de 1 594 € puis taxation à 60 % (étranger).

Conseils BRIVEO

1. Mariés, régime déjà clair, mais vérifier la quote-part si bien propre des deux côtés

2. Pacsés : toujours opter pour l'indivision ou faire un testament croisé

3. Concubins : SCI obligatoire ou testament + abattements minimes

4. Consultez un notaire avant signature du compromis (1 heure = grosses économies)

BRIVEO connecte aux notaires partenaires pour conseils gratuits préalables à l'achat ; les critères de choix sont repris dans choisir son notaire. Une fois le régime arbitré, parcourez les biens en vente.