Acheter en couple : mariés vs PACS vs concubinage

Le statut conjugal impacte la propriété

Acheter à deux soulève des questions de droit patrimonial souvent négligées : qui est propriétaire de quoi ? Que se passe-t-il en cas de décès ou séparation ? Réponses pour les 3 régimes.

1. Couple marié

Régime de la communauté légale (par défaut)

Article 1401 du Code civil : tous les biens acquis pendant le mariage sont communs aux deux époux, sauf donation ou succession reçue par un seul.

Implications pour l'achat immobilier

• Le bien est commun, peu importe qui paye
• Au décès, le conjoint survivant a automatiquement la moitié + usufruit sur l'autre moitié
• En cas de divorce : partage en parts égales

Régime de la séparation de biens

Si un contrat de mariage a été signé : chaque époux conserve son patrimoine propre. L'achat à deux doit être explicite dans l'acte (50/50, 60/40, etc.).

Régime de la participation aux acquêts

Hybride : séparation pendant l'union, partage des acquêts au divorce.

2. Couple pacsé

Régime légal du PACS (depuis 2007)

Article 515-5 du Code civil : séparation de biens par défaut depuis la loi du 23 juin 2006. Sauf mention contraire dans la convention de PACS, vous êtes propriétaires de ce que vous achetez à votre nom.

Régime de l'indivision (option)

Vous pouvez opter pour le régime de l'indivision dans la convention. Dans ce cas, tous les biens acquis pendant le PACS sont indivis 50/50.

Implications pour l'achat

• En séparation de biens : achat 50/50 ou autre quote-part à indiquer dans l'acte
• En cas de décès : pas de droits successoraux automatiques sauf testament
• En cas de séparation : partage selon quote-part déclarée

3. Concubinage

Aucun régime patrimonial

Article 515-8 du Code civil : "le concubinage est une union de fait". Pas de protection juridique automatique.

Implications

• Le bien appartient à celui qui l'a financé (preuves nécessaires)
• En cas d'achat 50/50 : indivision pure
• En cas de décès : aucun droit du concubin survivant sans testament
• Successions soumises aux droits de mutation à 60 % (sans abattement)

L'indivision : le piège classique

Articles 815 et suivants du Code civil. Si vous achetez à deux sans précision particulière, vous êtes en indivision.

Règles de l'indivision

• Décisions de gestion ordinaire : majorité des 2/3
• Décision de vendre : unanimité requise (sauf article 815-5-1 : juge peut autoriser)
• Sortie de l'indivision : possible à tout moment par voie judiciaire
• Partage au prorata de la quote-part

Le pacte d'indivision

Permet de fixer les règles : durée, gestion, sortie, droit de préemption mutuel. Recommandé pour stabilité.

La SCI familiale comme alternative

Pour un couple pacsé ou en concubinage, la SCI offre :

• Pacte d'associés clair
• Démembrement possible (donation NP/UF)
• Stabilité (sortie réglementée par les statuts)
• Optimisation transmission (parts au lieu d'immeuble)

Le comparatif complet des deux montages est repris dans SCI ou indivision : que choisir pour acheter à plusieurs.

Quel financement avec quel régime ?

Couple marié communauté

Crédit pris à deux, garantie commune sur tous les biens du couple. Solidarité de paiement.

Couple pacsé séparation

Chaque emprunteur doit avoir une capacité d'emprunt indépendante (banques exigent souvent un co-emprunteur). Garantie sur le bien acquis. Testez la vôtre avec le simulateur d'emprunt.

Concubinage

Crédit individuel ou indivis. Solidarité contractuelle à signer expressément (sinon chacun ne paye que sa part).

Implications successorales

Décès d'un conjoint marié

Article 757 Code civil : conjoint survivant hérite a minima de 1/4 en pleine propriété (en présence d'enfants), 100 % usufruit (option).

Décès d'un partenaire PACS

Aucun droit légal. Sauf legs par testament : abattement de 80 724 € + barème conjoint marié.

Décès d'un concubin

Aucun droit légal. Si legs : abattement de 1 594 € puis taxation à 60 % (étranger).

Conseils BRIVEO

1. Mariés : régime déjà clair, mais vérifier la quote-part si bien propre des deux côtés

2. Pacsés : toujours opter pour l'indivision ou faire un testament croisé

3. Concubins : SCI obligatoire ou testament + abattements minimes

4. Consultez un notaire avant signature du compromis (1 heure = grosses économies)

BRIVEO connecte aux notaires partenaires pour conseils gratuits préalables à l'achat ; les critères de choix sont repris dans choisir son notaire. Une fois le régime arbitré, parcourez les biens en vente.