Vendre un bien F ou G : interdictions location 2025

Les "passoires thermiques" : un marché spécifique

Avec la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, les logements classés F et G sont devenus des "passoires thermiques". Plus de 5 millions de logements en France entrent dans cette catégorie. Les vendre reste possible, mais avec contraintes.

Vendre un F ou G : les obligations

Audit énergétique obligatoire (depuis 1er avril 2023)

Article L.126-28-1 CCH : pour la vente d'un bien classé F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique réalisé par un professionnel qualifié (RGE ou bureau d'études certifié OPQIBI).

L'audit propose deux scénarios de travaux :

• Atteindre la classe E (minimum)
• Atteindre la classe B (optimal)

Coût de l'audit

400 à 800 € pour une maison, 200 à 500 € pour un appartement.

Mention dans les annonces

Loi du 24 août 2021 : toute annonce doit indiquer que le bien fait partie des passoires thermiques et mentionner les interdictions futures (location à partir du 1er janvier 2028 pour F).

La décote du marché

Étude FNAIM 2025 : un bien classé G se vend en moyenne 17 % moins cher qu'un équivalent en C. Pour F : -12 %.

Les acquéreurs intègrent désormais le coût des travaux de rénovation (15 000 à 60 000 € selon le bien) dans leur offre. Avant d'arbitrer entre les trois options ci-dessous, situez votre bien : estimez-le en 2 min, puis chiffrez le chantier avec le simulateur de travaux.

Vos 3 options

Option 1 : vendre tel quel avec décote

Avantages : vente rapide, pas d'avance de trésorerie.

Inconvénients : prix net inférieur de 10-20 %.

Cible : investisseurs, marchands de biens, acquéreurs avec MaPrimeRénov'.

Option 2 : faire les travaux avant vente

Avantages : prix optimisé, large pool d'acquéreurs (couples primo-accédants).

Inconvénients : avance trésorerie 25-60 000 €, délai 4-9 mois.

Aide : MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE.

Option 3 : négocier avec l'acquéreur un crédit travaux

Le compromis peut prévoir une clause de réalisation des travaux par l'acquéreur post-vente, financée par un prêt travaux conditionnel. Permet à l'acquéreur de bénéficier des aides.

Le calendrier des interdictions

Les baux en cours restent valides jusqu'à leur terme.

Les aides 2026 pour rénover

MaPrimeRénov' Sérénité

Pour les revenus modestes, finance jusqu'à 35-50 % des travaux globaux (max 17 500 €). Conditions sur france-renov.gouv.fr.

Éco-PTZ

Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour rénovation énergétique d'ampleur. Article 244 quater U du CGI.

CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)

Aides versées par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies). Cumulables avec MaPrimeRénov'.

Conseils BRIVEO

1. Si bien G en zone tendue : vendre rapidement avant durcissement réglementaire

2. Si bien F en bon emplacement : faire les travaux pour passer en D-E (rendement souvent positif)

3. Si bien G en zone détendue : négocier dur avec un investisseur (-15 à -20 % accepté)

BRIVEO accompagne le montage des aides et vous oriente vers des artisans RGE, dont la qualification se vérifie sur l'annuaire officiel France Rénov'. Le cas de la vente elle-même, document par document, est traité dans vendre une passoire thermique F ou G, et le calendrier des interdictions dans le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques.