Financer son achat immobilier : comment les banques décident

Pourquoi cet article ne classe aucune banque

Cet article portait auparavant un classement de sept établissements nommés, chacun assorti d'un taux au centième et d'une description de sa politique d'octroi. Ces chiffres n'étaient adossés à aucun relevé, et ces politiques n'avaient été vérifiées auprès d'aucun des établissements cités. Ils ont été retirés.

BRIVEO ne collecte pas les barèmes des banques. Publier un classement reviendrait à donner à des chiffres choisis l'apparence d'un relevé de marché — et à prêter à des entreprises identifiables des pratiques que nous n'avons pas constatées.

Ce qui suit est en revanche vérifiable, et c'est ce qui détermine réellement votre dossier.

Un taux ne se lit pas dans un tableau, il se négocie

Deux emprunteurs qui se présentent le même jour au même guichet n'obtiennent pas le même taux. Le prêteur ajuste selon l'apport, la stabilité des revenus, l'épargne résiduelle, la domiciliation des flux et le potentiel de la relation commerciale. Un barème affiché est un point de départ de négociation, pas un prix.

C'est précisément le métier du courtier IOBSP (intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS au titre des articles L.519-1 et L.546-1 du code monétaire et financier) : il connaît les conditions du moment, présente le dossier sous le bon angle et met les prêteurs en concurrence.

Les familles de prêteurs, et ce qui les distingue

Plutôt qu'un classement, la distinction utile porte sur le mode de distribution :

• Les banques de réseau instruisent en agence. La décision remonte souvent à un comité régional, ce qui laisse de la marge à un dossier bien défendu mais rallonge les délais.
• Les banques mutualistes et régionales ont des politiques qui varient d'une caisse à l'autre : deux caisses de la même enseigne peuvent répondre différemment au même dossier.
• Les banques en ligne instruisent de façon plus standardisée. Les critères d'entrée y sont généralement plus fermes, et la marge de négociation plus faible.

Aucune de ces familles n'est « la meilleure » : celle qui vous convient dépend de votre profil et de votre calendrier.

Au-delà du taux nominal : le TAEG

Le TAEG (taux annuel effectif global) inclut taux nominal, assurance, frais de dossier et garantie. C'est le seul indicateur comparable d'une offre à l'autre.

Sur 25 ans, un écart de 0,30 point de TAEG représente environ 7 500 € sur un prêt de 300 000 €. Testez l'effet d'une hypothèse de taux sur votre capacité avec le simulateur d'emprunt — dont le taux est un paramètre que vous fixez, pas un taux relevé sur le marché.

Les 4 critères que les banques regardent

1. Taux d'endettement : ≤ 35 % (HCSF strict, dérogation 20 % des dossiers), détaillé dans la règle des 35 % du HCSF

2. Reste à vivre : ≥ 800 €/personne/mois après charges

3. Saut de charge : nouvelle mensualité ≤ 1,3 × loyer actuel

4. Apport : aucun minimum légal, environ 10 % attendus en pratique pour couvrir les frais, détaillé dans l'apport personnel minimum pour acheter

L'assurance emprunteur

Loi Lemoine du 28 février 2022 : changement libre à tout moment, sans frais. Les délégations externes (April, MetLife, Cardif Liberté) sont en moyenne 40 % moins chères que les contrats groupe bancaires.

Économie moyenne : 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt.

Le rôle du courtier IOBSP

Un courtier inscrit à l'ORIAS (intermédiaire en opérations de banque et services de paiement) consulte les 7 banques en parallèle et vous présente le meilleur taux. Service gratuit pour vous (rémunéré par la banque retenue).

BRIVEO connecte gratuitement à des courtiers IOBSP partenaires : demandez à être mis en relation. Les étapes d'un dossier de crédit sont décrites dans comment obtenir un crédit immobilier.