Vendre sa résidence principale : exonération plus-value totale

L'exonération phare du droit fiscal immobilier

Article 150 U-II-1° du Code général des impôts : la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Les conditions et les cas limites sont repris dans l'exonération de plus-value sur la résidence principale.

Les conditions strictes

1. Le bien doit être votre résidence principale

La résidence principale est définie comme votre logement habituel et effectif au moment de la vente. Critères regardés par l'administration :

• Adresse fiscale (déclaration d'IR)
• Inscription sur listes électorales
• Factures (énergie, internet, téléphone)
• Boîte aux lettres
• Adresse Sécurité sociale, Pôle emploi

L'occupation secondaire (location saisonnière, résidence secondaire) ne donne pas droit à l'exonération.

2. L'occupation effective

L'administration peut retoquer un dossier si elle estime que la résidence principale n'a pas été effective. Cas typiques :

• Bien acheté il y a moins de 6 mois et revendu : suspect
• Vendeur logé chez ses parents : risque de redressement
• Bien à 100 km du lieu de travail : examen approfondi

3. Le délai entre déménagement et vente

Tolérance de 1 an : si le bien était votre résidence principale au moment de la mise en vente, l'exonération s'applique même si vous avez déménagé entre la mise en vente et la signature de l'acte (BOI-RFPI-PVI-10-40-10).

Si la mise en vente intervient après votre déménagement : examen au cas par cas.

Cas particuliers

Couple en cours de divorce

Article 150 U-II-1° : le bien reste exonéré même si l'un des conjoints a quitté le logement, à condition que l'autre y réside encore au moment de la vente.

Décès du propriétaire

Les héritiers vendent en succession : pas d'exonération RP (sauf si l'un d'eux y résidait). Application des abattements pour durée de détention (CGI art. 150 V).

Bien démembré (usufruit/nue-propriété)

L'usufruitier qui occupe le bien comme résidence principale bénéficie de l'exonération sur sa quote-part. Le nu-propriétaire est imposé sur sa part.

Pour quel type de bien ?

L'exonération s'applique à :

• Maison
• Appartement
• Dépendances immédiates (cave, garage, parking attenant)
• Annexes situées sur la même unité foncière

Limite : un parking séparé du logement principal de plus de 1 km n'est pas considéré comme dépendance.

Le cas des cessions partielles

Vente d'un terrain attenant : exonération si l'unité foncière est conservée en RP. Vente d'un appartement gardé en location dans le même immeuble : pas d'exonération (deux biens distincts).

La SCI familiale et la résidence principale

Si la SCI est transparente fiscalement (option IR) et le bien occupé par un associé en RP, l'exonération 150 U-II-1° s'applique au prorata de la quote-part de l'associé occupant.

Conseils BRIVEO

1. Vendre avant déménagement ou dans le délai d'un an pour sécuriser l'exonération

2. Conservez les preuves d'occupation effective (factures sur 12 mois)

3. Mentionnez expressément "résidence principale" dans le compromis

4. En cas de doute : demande de rescrit fiscal auprès du service des impôts (gratuit, opposable)

Si la vente est à l'ordre du jour, commencez par le prix : estimez votre bien en 2 min. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, le simulateur de plus-value chiffre l'imposition due.